编者按：随着康养产业的发展，越来越多的房地产开发企业利用自身优势，将医养类项目作为新的业务增长点。笔者在指导老师的帮助下，依托团队为客户相关项目的服务经验，对于医养项目尽职调查要点进行简要的分析，并借助内训的机会和大家分享。

作者：
胡敏楠
浙江金道律师事务所律师

一、康养产业与医养项目的概念

康养产业作为比较新的一个行业，在现今的学术以及实践中对于康养产业的定义以及分类，尚未形成准确且唯一的定义。在最普遍的观点中，康养产业就是为社会提供康养产品和服务的各相关产业部门组成的业态总和。根据消费群体、市场需求、关联产业、资源差异等不同因素，又可以衍生出不同的康养产业类型。综合性养老社区以及医养结合的康复医院是当前康养产业发展最为常见的两种类型。

而所谓的医养项目，“医”是指医疗服务、健康咨询服务、健康检查服务、疾病诊治和护理服务、大病康复服务以及临终关怀服务等。“养”是指包括生活照护服务、精神心理服务在内的一系列相关服务。从上述概念可知，医养项目最大的特点就是带有医疗相关的特性。

二、医养类项目尽职调查的一般程序

在尽职调查程序上，医养类项目与其他项目存在的差别较小。主要流程如下：

1. 与委托方进行尽调安排沟通和工作联系安排，并根据尽职调查委托的内容， 进行梳理后归纳尽职调查所需要调查分析的法律要点。同时在此基础上设计尽职调查清单。
2. 赴项目现场，按照所设计的尽职调查清单，与交易对手进行沟通搜集相关资料。并现场对相关资料进行核查分析，除核对真实性与和原件是否一致外，还需结合法律要点对于相关资料是否能够完全反应所需了解的全部事实进行分析。如认为资料不足或者需要深度挖掘的，以要求补充材料或者访谈的形式，进行深度现场尽调。
3. 外部调查，即赴相关部门例如市场监督管理局、卫计委、不动产登记服务中心、自然资源局等对于项目登记备案等相关信息进行核查。
4. 网上调查及其他方式核查。在现场尽调以及外部核查的基础上，以网上核查等方式，对于现场调查及外调无法获取的信息进行补强。
5. 结合所获取的全部材料，对于可能存在风险但具有不定性的关键问题，以承诺函等形式进行对应防范。

三、医养类项目投前尽调的主要要点

医养项目的尽职调查要点，部分与其他项目一致，但因其特殊性质，除关注一般项目尽职调查的要点以外，还具有一定的特殊性。

首先，医养类项目与一般项目一致的，需要关注的要点有以下几个

1. 公司部分：通过对公司营业执照、开户许可证等相关文件进行核查，核实公司是否合法有效存续，是否在核准范围内开展业务；通过对公司章程等相关文件的核查公司的股权分布，治理结构等；通过对是否存在代持协议、股权是否存在抵押质押核实股权权属是否清晰；通过对重大合同的核查，核实是否存在重大债权债务或违约的可能；通过核查审计报告等文件，核实公司的财务状况。
2. 项目部分，需要重点关注项目的土地性质、规划情况，建设情况以及权属情况。土地性质是否能够开展相关的业务、规划建设情况与用途是狗相符，权属是否存在争议。
3. 其他部分。除了上述要点之外，还需要关注：诉讼、仲裁及行政处罚即公司是否存在未结诉讼，或者未履行的仲裁裁决、行政处罚；是否合法合规缴纳税收，有否存在偷税漏税等情况；公司劳动人事情况是否规范，有否涉及劳资纠纷的风险。

因其医养项目具有医疗的特殊属性，故除上述要点之外还需要关注以下几个特殊要点：

1. 是否已取得《设置医疗机构批准书》、《医疗机构执业许可证》

根据《医疗机构管理条例》第九条规定：单位或者个人设置医疗机构，必须经县级以上地方人民政府卫生行政部门审查批准，并取得设置医疗机构批准书。根据《医疗机构管理条例》第十五条，医疗机构执业，必须进行登记，领取《医疗机构执业许可证》。所以医养项目在核查证照的时候需要关注《设置医疗机构批准书》、《医疗机构执业许可证》是否已取得。

2. 项目选址是否符合相关法律法规的要求

在目前实践中，对于医养项目的选址有着较为严格的要求。首先，根据《土地管理法》规定，使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。而医养型康养项目大多属营利性医疗机构，故其原则上需要在公共管理与公共服务设施用地开展。

同时根据《医疗机构管理条例》规定设置医疗机构，应当提交：设置申请书、设置可行性研究报告、选址报告和建筑设计平面图。且《医疗机构管理条例实施细则》规定，可行性报告需要包括与选址相关的以下内容：所在地区的人口、经济和社会发展等概况；所在地区医疗资源分布情况以及医疗服务需求分析； 拟设医疗机构的名称、选址、功能、任务、服务半径；拟设医疗机构与服务半径区域内其他医疗机构的关系和影响。选址报告需要阐述建筑结构、交通边界，距离其他建筑物距离，附近有无托幼教育、学校、餐饮类机构，对周边是否有影响以及周边人口医疗需求进行阐述。

故在医养项目尽职调查的过程中，需要核查如土地性质不属于公共管理与公共服务设施用地的，是否存在临时改变使用用途的许可。以及其辐射半径、与周边机构距离是否符合相关要求。

3. 经营范围是否存在限制

与一般公司经营只需要符合营业执照核准范围不同，医养类项目其营业范围除需要符合营业执照载明范围外，还需要与设置医疗机构批准书、医疗机构执业许可证载明的范围保持一致。同时在某些特殊情况下，为避免竞争等因素，医养类项目在开设前需要与其他主体签订某些协议以保证不开展协议约定禁止开展的业务，共建协议即为较典型的例子。故在医养项目尽职调查的过程中，需要对于经营范围的限制进行再次核查。

4. 是否已取得环评报告、职业病防护等方案设计是否具备

基于对环境保护的相关要求，根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》，建设项目在开展之前根据对环境影响程度的大小需要根据相关程序取得《环境影响报告书》、《环境影响报告表》。

而医养类项目在开展之前需要除通过两次环境影响评价公示然后取得《环境影响评价报告》（一般称为大环评）外，在后期，如开展放射性业务如医学影像中心、肿瘤诊疗中心，涉及《危险废物经营许可证管理办法》、《医疗废物管理条例》规定的相关内容的，还需要签订医疗废物处置协议，并取得对辐射防护、职业病防护等要素进行评价的针对放射性业务区域所出具的《放射诊疗建设项目职业病危害放射防护预评价报告表》、《建设项目职业病危害放射防护预评价报告专家技术审查意见》（一般称为小环评）等文件。

从上述分析可知，医养类项目尽职调查需要核实上述全部文件的取得情况。

5. 拟采用交易模式是否存在被认定为变相买卖医疗机构执业许可证的可能

一般项目收购，采取项目收购或股权收购两种方式均较为常见。但因目前卫计委对变相买卖医疗机构许可证监管较为严格，且《医疗机构管理条例》等相关法律法规均对于医疗机构执业许可证的转让进行了较为严格的限制，例如：医疗机构执业许可证不得伪造、涂改、出卖、转让、出借；《医疗机构管理条例实施细则》第七十九条规定：“转让、出借医疗机构执业许可证的，没收其非法所得，并处以三千元以下的罚款；有下列情形之一的，没收其非法所得，处以三千元以上五千元以下的罚款，并吊销医疗机构执业许可证。在上述大前提下，如采用项目收购的方式，存在较大可能会被认定为变相买卖医疗机构执业许可证，导致执业许可证被吊销的行政风险以及合同无效的民事风险。

故在尽职调查过程中，需要对拟采用的交易模式进行核查，避免相关情形的出现。