作者：
金琪琪
浙江金道律师事务所律师
高映南
浙江金道律师事务所律师

二、相关案例总结

（一）地面车位纠纷

案例

重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷二审民事判决书【（2016）渝民终7号】
【案情简介】
豪运公司是重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号帝景豪苑小区的建设单位。重庆市规划局作出渝规建审（2007）九字第0340号《建设工程规划设计方案审查意见书》，原则同意豪运公司报送的规划设计方案，其中停车位地上393个，地下243个，共计636个。随后，因豪运公司拟将部分车位出租，业主委员认为小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。双方协商未果，豪运公司作为原告起诉业委会，请求一审法院判决规划内的393个地上停车位归豪运公司所有。

【法院判决】
本院认为，帝景豪苑小区的地面停车位权属不归豪运公司所有。

首先，虽然豪运公司与购房者在《商品房买卖合同补充协议》第九条中约定规划用于停放车辆的车位、车库归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理，但从事实来看，豪运公司处理的争议车位并不归属于其所有。其次，豪运公司在诉讼中确认，本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。因此，一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。第三，一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。根据《审查意见书》载明的内容，393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积，小区总平面图也未将地上停车位所占面积纳入地上建筑面积。

综上，前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故该部分停车位应属于《物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条的规定，争议的停车泊位不属于豪运公司所有。

【案例总结】
地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记的，其本质上属于土地使用权，开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。

【延伸阅读】
根据《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）第四条的规定：“未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 ”因此，原则上只有计算容积率的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

在初始登记时，由于不计算容积率的建筑物的建筑面积未分摊到任何土地使用权面积，因此其不具有独立的房屋所有权和土地使用权。开发商出售单元房屋时，与建筑面积相对应的土地使用权也随之转让，由于不计算容积率的建筑物的权利只能依附于计算容积率的建筑物之上，当开发商将小区的房屋单元全部售出之后，不计算容积率的建筑物的权利将转移给全体业主，归全体业主共有。

（二）人防车位纠纷

案例
下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会与浙江亿城置业有限公司物权保护纠纷二审民事判决书【（2015）浙杭民终字第3492号】
【案情简介】
亿城嘉园小区由亿城公司开发建设，亿城公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件中约定“不计入公摊范围的地下室和地下汽车位归出卖人所有，出卖人有权将其余部分地下室和地下汽车位有偿转让、出租或使用”。房屋交付使用后，亿城公司向业委会移交了51个车位。业委会遂致函亿城公司，认为根据《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》，住宅区停车泊位配置标准的10%作为临时公共停车泊位，不能出租出售，亿城嘉园小区地下一层车位484个，地下二层车位187个，半地下车位20个，路面临时泊位12个，按照10%的配比率，开发商应保留70个车位用于临时公共停车泊位，现开发商只保留了共51个车位，希望补足剩余19个临时公共停车泊位。同时小区地下一层、二层车位租金较其他小区略微偏高，导致部分业主不愿租赁地下车位，造成路面车辆乱停，因此业委会要求适当调整地下车位租金。

双方未达成一致意见，亿城公司对部分业主未购入或租赁的车位加装了地锁，以防止业主无偿使用车位。为此双方产生矛盾，业委会起诉至法院求确认亿城公司将亿城嘉园小区地下一、二层停车位加装地锁的行为违反《物权法》第七十四条规定，并判令亿城公司立即拆除位于杭州市下城区亿城嘉园小区地下一层、二层部分车位的地锁。亿城公司在一审提交答辩状期间提起反诉，请求确认位于亿城嘉园小区地下一层、地下二层车位，除已无偿移交给业委会的公共车位外，其余车位660个归亿城公司所有。

【法院判决】
法院认为，根据《城市地下空间开发利用管理规定》、《人民防空法》的规定，地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。亿城公司根据《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》关于住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位之规定，向业委会移交了51个车位（包括39个地下车位），该行为合法。亿城公司已通过出售及出租等方式向业主有偿提供车位使用，现对部分未出售或出租的租赁车位加装地锁系为维护地下车位的正常使用秩序，符合“谁投资，谁受益”的原则，亦未违反物权法关于“应当首先满足业主的需要”的规定。由于亿城公司未举证其是否完成地下空间使用权的登记，因此对其要求确认所有权的诉请不予支持。

【案例总结】
根据《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定的通知》的规定，住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位，不得出租出售，但开发商对超过配置标准的车位进行开发的，其行为符合《城市地下空间开发利用管理规定》、《人民防空法》的规定的，本着“谁投资，谁受益”的原则，允许开发商进行转让、租赁。

（三）架空层车位纠纷

案例

襄阳市樊城区长征路领秀花园小区业主委员会诉湖北昌盛房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案【（2013）鄂樊城屏民初字第00130号】
【案情简介】
襄阳市樊城区领秀花园小区由昌盛公司开发。经襄阳市城乡规划局规划许可为2栋11层住宅楼，并明确要求底层设架空层；根据规划要求，架空层作为停车（车位为30个）和业主的活动空间使用。小区建成交付使用后，昌盛公司将架空层地面全部作为停车位予以出售，领秀花园业主委员会认为昌盛公司属侵权，架空层应归全体业主共有，为此发生权属争议，引起纠纷，领秀花园业主委员会遂起诉。

【法院判决】
法院认为，领秀花园小区2号楼架空层第34号、46号、47号停车位未经规划许可的停车位，系昌盛公司擅自增设，占用了公共场地，该3个车位应属业主共有；领秀花园小区1号楼架空层第1号、11号、29号、30号停车位和2号楼架空层第53号停车位，属原襄樊市城乡规划局规划许可的30个停车位其中的5个停车位，该5个车位系规划许可的车位，应属昌盛公司所有。

（四）总结分析
虽然实践中存在着不同的案件情况和纠纷，专家学者对车位、车库的法律性质也有着不同的见解，但从现行法律法规中，可归纳如下：
1. 计入业主公摊的建设范围内的地面停车位，归全体业主所有；
2. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主所有；
3. 按公建分摊给全体业主的地下停车位，归全体业主所有；
4. 基于人防车库的公共功能属性，应认定属于国家所有，开发商投资兴建人防车库的，可以依法享有对人防车库进行使用、管理与收益的权利；
5. 开发商独立开发建设的车位、车库，可以办理产权证的，归开发商所有；
6. 架空层车位如不计算建筑面积和容积率，应当属于全体业主所有；
7. 露台应属于《物权法》第七十四条规定的“其他场所”，占用露台所修建的车位应归业主共有。

三、常见问题解析

（一）有案例认为小区车位应当是属于全体业主所有的，开发商为什么还能高价出售给业主？

该案例是前段时间网上很热的一个话题，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。一些媒体使用的文章标题为了吸引读者，仅写明法院判定地下停车库属于全体业主，而未对该案的实质进行分析和解读，在一定程度上误导了读者。

笔者经检索得知，网传的一审判决并未生效，星汉公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定撤销原判，发回重审。重审后的一审生效判决为（2013）鼓民初字第1656号，法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留，因此星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。

从以上生效判决的内容可以看出，并不是全部地下停车库的权益均属于业主所有，应区分车位、车位的性质和权属。开发商经规划核准开发的车库应归属于开发商所有，开发商有权通过出售、出租等行为获得收益。

（二）通过何种途径可以知晓小区车位的权属和性质？

如前所述，小区车位分为不同的种类，其种类和权属各不相同，应分别看待。

若小区业主对开发商出售车位的行为存在疑惑的，根据《解释》第十三条的规定，业主可以向开发商请求公布建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。

同时，根据《浙江省物业管理条例（2009修改）》第二十五条的规定，在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、分幢分层平面图和套型图、物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等在内的竣工验收资料，前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会，因此业主也可通过以上途径了解小区内车位的规划和权属。

（三）开发商的车位应当首先满足业主需求，为什么还能出售或出租给第三方？

首先，如何理解《物权法》中的“应当首先满足业主的需要”？根据《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一规定主要是针对开发商将车位、车库高价出售给小区外第三人的现象而作出的限制，其理论基础在于车位、车库本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上应以满足业主需要为前提。[1] “首先满足需要”指的是开发商在修建车位、车库之后，应当首先在同等条件下将其出租出售给业主，而不能先出售于第三人。

根据《解释》第五条的规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”从该条款中可以看出，配置比例的规定综合考虑了“业主需要”在时间上和数量上的合理性，开发商只要在建设和处分地下车库、车位时严格遵守配置比例，即视为履行了“首先满足业主的需要”的义务，至于开发商是以出售或出租的方式将车库配置给业主，本条并无规定，也未明确规定开发商需在多少期限后才可向第三方出售，因此，开发商只要在合理期限内履行了通知义务和预留合理的答复期限后，即可视为已经符合“首先满足业主的需要”。

从以上分析可知，开发商出售或出租其自有产权的车位或出租其自行开发的人防车位时，应严格按照配置比例，在同等条件下告知业主，并预留合理的时间供业主考虑是否承租或购买车位。若业主由于自身原因，未及时根据开发商的通知购买或承租车位，则开发商应及时向业主公示空置车位信息，并通知全体业主，经过一定的程序后，可在其权利范围内选择向非业主另行出售或出租。

（四）开发商与业主签订的是《车位使用权转让协议》，有什么风险？

如前所述，开发商独立开发的且能办理产权证的车位，可以出售并转让所有权，但许多小区地下车位属于人防工程，开发商在投资建设后，转让给小区业主的是车位使用权，因此签订的是《车位使用权转让协议》。对该合同进行分析发现，开发商是将车位的使用权长期转让给业主，供业主使用、收益，业主向开发商支付一定的费用，而并非是向业主转让其所有权。因此，该种使用权的转让实际上是一种长期租赁的行为，双方所签订的《车位使用权转让合同》实际上是《车位租赁合同》。根据《合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”根据该条法律规定，租赁的期限不得超过二十年，而开发商与业主签订的《车位使用权转让合同》所约定的期限远超二十年。因此，虽然开发商承诺业主可长期使用车位，但《车位使用权转让合同》超过二十年的部分仍存在着无效的风险。建议业主在购买车位时应充分了解车位、车库的权属情况等信息。

（五）杭州市能否办理地下车位权属证明？

经向一些购房者和房产销售工作人员了解，目前杭州地区无法办理地下车位权属证明，因此购房者一般均通过签署地下车位使用权转让合同来受让车位相关权利。但经检索发现，《杭州市地下空间开发管理利用管理办法》第三十七条规定，地下建设用地使用权及地下建（构）筑物的权属登记，按照法律、法规和本市不动产登记的有关规定办理，权属登记具体办法由市土地行政主管部门另行制定。从这一条款可知，杭州地区并未限制地下车位的权属登记，但为何此项登记制度在实践中未予落实？

经向杭州市土地行政主管部门咨询，笔者得知早在2009年杭州市就出台了《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，该规定对地下空间（含地下停车位）和地下空间建设用地使用权的界定、取得方式、相关审批和登记要求和程序等均作出了规定，但是由于在实际操作过程中遇到地下空间测绘技术问题以及难以同时取得建设、规划、人防、消防、交警等部门确认意见等情况，地下空间建设用地使用权及地下空间的登记制度迟迟未能在实务中真正实施。

参考文献：
1. 高圣平，“首先满足业主的需要”的规范意义——《物权法》第74条第1款的理解与适用，法律事务，法学2009年第2期。