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小区车位到底属于谁?你想知道的答案在这里(上)

作者:
金琪琪
浙江金道律师事务所律师
高映南
浙江金道律师事务所律师

随着家庭汽车数量的增长,住宅小区的车位、车库成为了“刚需品”,同时随着近几年房地产市场的发展,车位价格也水涨船高,部分开发商只售不租,引起了与业主之间的矛盾,产生了许多纠纷。笔者从小区车位的分类及权属进行分析,选取了相关参考案例,同时对几个常见问题进行了总结分析,以期帮助业主解决对于小区车位权属问题的疑问。

 

一、小区车位的分类及权属

(一)独立建设的停车位
独立建设的停车位即在住宅小区内独立建造的、四周以墙壁和库门与外界空间隔离的停车位,通常具有专用性、独立性特征,能够满足构造上的独立性和使用上的独立性要求;同时,独立建设的停车位依法可以办理相关权利登记手续,能够登记成为特定业主所有权的客体,故符合法律上的独立性要求。因此,独立建设的停车位在法律性质上符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“《解释》”)第二条规定的专有部分构成要件,开发商可通过《物权法》第七十四条第二款规定的出售、附赠、出租等方式与业主约定其权利归属或者依法满足业主需要后自行处分。

(二)地面车位
地面车位是指直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施,通常具有无构筑物、可供多人同时使用、开放性等特点。[1] 由于地面车位直接设置在建筑区划内住宅小区业主共有的土地表面,应属于对土地的利用,属于《物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。

 

另外,由于我国现行立法采纳土地和建筑物互不分离的观点,即土地使用权人与地上建筑物所有权人应为同一主体、房地产交易中房屋所有权和土地使用权应共同作为交易标的,故房屋产权证明上须同时体现相应的土地使用权,开发商在销售房屋时也一并将对应的土地使用权转让给业主。而容积率是指建筑总面积占建筑用地面积的比值,可明确每一房屋单元的建筑面积(含相应公用面积)的土地使用权面积份额,从而确定每一房屋单元的房屋所有权和土地使用权,因此容积率与前述土地使用权分摊原则紧密相关。根据《建设用地容积率管理办法》(建规〔2012〕22号)第四条规定,未确定容积率等规划条件的地块,不得出让国有土地使用权,故原则上只有计算容积率的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额,而不计算容积率的建筑物的建筑面积无法分摊到任何土地使用权面积份额,因而该建筑物无法具有独立的房屋所有权和土地使用权。因此,通常具有无构筑物特点的地面车位并不计算建筑面积和容积率,故不存在独立的权利。

综上所述,地面车位应当归属于全体小区业主所有。

(三)地下车位
地下车位是指利用小区地下空间建造的、内部设有若干划线编号且通常没有墙壁隔离的停车位,一般包括利用人防工程改造而成的车位和规划用于停放汽车的非人防车位两种。

 

1. 非人防车位
根据《解释》第二条规定,建筑区划内的房屋以及车位等特定空间构成专有部分应具备三个条件,即:
①具有构造上的独立性,能够明确区分;
②具有利用上的独立性,可以排他使用;
③能够登记成为特定业主所有权的客体。

首先,地下车位可以单独使用、发挥效用,且无需借助他人的专有部分,因此其显然具有利用上的独立性。

其次,就构造上的独立性而言,由于构造上的独立性通常以可否与建筑物其他部分完全隔离、有无固定墙壁间隔作为判断依据,因此地下车位是否具有构造上的独立性存在一定争议。对此,有学者提出各国就构造上的独立性均呈缓和趋势,已经摆脱严格的外观上有形的隔离束缚,实现了向观念上的隔离的转变,即只要有明确的界限就可成为专有部分,[2] 而现实生活中,即使车库未形成有形隔离,也不会致使人们错误判断其车位的具体位置和面积,即地下车位往往归业主独立且排他使用,[3] 因此笔者认为地下车位应具有构造上的独立性,能够明确区分。

再次,就法律上的独立性而言,目前部分地区已可以进行地下车位的权属登记。同时,《物权法》第一百三十六条明确建设用地使用权可在土地的地表、地上或者地下分别设立,认可了地下建设用地使用权的法律效力;建设部出台的《城市地下空间开发利用管理规定》规定,城市地下空间的工程建设必须符合城市地下空间规划,且附着地面建筑进行地下工程建设的,随地面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后才能办理建设施工许可证;《杭州市地下空间开发利用管理办法》还规定,地下建设用地使用权及地下建(构)筑物的权属登记,按照法律、法规和本市不动产登记的有关规定办理。据此,笔者认为部分地区不能办理地下车位的权属登记并不能否定地下车库法律上的独立,登记这一行为应属于对既存法律事实的确认而非导致法律事实成就。另外,随着土地资源的日趋紧张,国家和地方不断促进地下空间的开发利用,相信对于地下建设用地使用权及地下建(构)筑物的权属登记制度也将逐渐趋于完善和统一。

综上所述,地下车位符合建筑物区分所有权专有部分的构成要件,故可被认定为专有部分,应当适用《物权法》第七十四条第二款关于以约定方式确定车位权属的规定。

此外,根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条、第九条规定,地下室属于公用建筑面积范畴,但已作为独立使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分;浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》(DB33/T 1152-2018)第6.3.11条规定,独立使用的地下室不计入共有建筑面积。据此,如开发商建造的地下车位不满足前述专有部分构成要件,则应计入公用建筑面积,此类车位应归全体业主所有。

2. 人防车位
根据《人民防空法》第五条、第二十二条规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设,人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有;城市新建民用建筑应按照国家有关规定,修建战时可用于防空的地下室。但《人民防空法》未对此类人民防空工程的权属作出明确规定。经笔者检索,杭州市人民防空办公室对人防车位的产权问题也持不确定态度,仅提醒业主购买人防车位存在一定风险,当国家需要或战争、灾难来临时人防车位要无条件征用。[4]

而《物权法》第七十四条第二款中约定归属的当事人主要指的是开发商和业主,约定归属的前提是建筑区划内开发商拥有车位的所有权。由于法律层面对人防车位权属规定不明晰,实践中就此问题主要有三种观点:
①国家所有说,此观点认为人防车位作为结建人防工程应属于国防工程的组成部分,其本身性质决定了开发商或者业主无法享有结建人防工程的所有权,且国家为鼓励人防工程多元化,按照有关规定减免的投资者人防工程土地出让金及大部分相关税费应构成国家取得所有权的对价,因此人防车位所有权应由国家享有。[5]

②开发商所有说,此观点认为根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规定(试行)》第九条规定作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积,故人防车位不进行公共面积分摊,且开发商是建筑物人防工程的投资者,应当依照《人民防空法》第五条规定享有投资者权益,因此人防车位应由开发商所有。

③业主共有说,此观点认为人防车位的建造成本已摊入房地产开发成本,故人防车位的实际投资者应为业主而非开发商,且人防工程的维护费用统称也来源于业主缴纳的物业管理费,进而认为人防工程为开发商所有缺乏公平性,同时此观点认为如所有权归开发商所有,开发商若遇破产,人防工程被划归为破产财产而成为强制执行标的显然缺乏可能性。[6]

以上三种观点各有其合理性,笔者赞同上述人防工程归开发商所有缺乏联系性和可能性之观点,同时考虑到人防工程的特殊性,且根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》和浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》(DB33/T 1152-2018),作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积,笔者认为采用国家所有说更具合理性。但根据《解释》第十八条规定,法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。因此,民建人防工程权属的确定有待法律、行政法规的进一步明确,但投资者可根据“谁投资、谁受益”原则依法享有收益权、使用权,而业主在受让人防工程使用权时应注意其风险,同时可能需要办理平时使用相关证明。

(四)架空层车位
架空层车位的权属判定通常采用容积率说,即通过判断架空层是否计算容积率来确定架空层车位的权利归属。根据《建设用地容积率管理办法》(建规〔2012〕22号)第四条规定,原则上只有计算容积率的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额,才能成为专有权标的而得以进行初始登记和转移登记。但目前各地房地产法律制度对架空层是否计算容积率规定不一,因而需根据具体情况予以分析。以杭州市为例,根据《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》第5.2.4、6.3.17条规定,住宅底层作为公共开发空间的架空层,其净高在3.00m及以上、以承重结构落地、视线通透和无特定使用功能,只作为公共休闲、交通、绿化等空间使用,其有效架空部位的水平投影面积达到200m2或占所在建筑主体结构水平面积的1/3及以上的,不计建筑面积;不符合上述要求的架空层,应根据结构层高是否高于2.20m分别计算建筑面积,但不参与地上共有建筑面积分摊。另根据《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》第三条第5款规定,满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:净高3米以上,以柱、剪力墙落地;视线通透,提供相对集中公共空间,一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

据此,应当依据小区所在地当时的规定判断所涉架空层是否计算建筑面积和容积率,如不计算,则无法进行产权登记、无法独立转让,其权利只能依附于计算容积率的建筑面积之上,因而应当属于其所依附建筑物的全体业主所有;反之,架空层应计算容积率且不参与地上共有面积分摊,因而其上设置的车位不属于业主共有范畴,而可依据《物权法》第74条第二款规定通过出售、附赠或者出租等方式约定权属。

(五)露台车位
露台是指供人进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的、具有围护结构但无顶盖的活动空间。通常所说的屋顶平台应属于露台的一种,即位于建筑物顶盖且无任何遮盖物的平台,主要作为建筑物最上层的外围保护隔层起到覆盖、保护和保温隔热作用。

对于露台是否属于建筑物区分所有权专有部分,《物权法》未作出明确规定。而从《解释》第二条规定的专有部分构成要件来看,由于露台通常仅具有围护结构而缺乏遮蔽物,依赖于地基和其他楼层的支持,露台并不具备构造上的独立性;由于进入露台通常需要通过业主专有部分,且露台多附设供全体业主的共用设施,因而较难认定露台具有利用上的独立性;根据《建设工程建筑面积计算规范》(GBT50353-2013)第3.0.27条、浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》(DB33/T 1152-2018)第5.2.15条规定,露台不计算建筑面积,故露台无法进行登记,因此露台缺乏法律上的独立性。据此,露台不能单独作为交易客体,自然也不能成为开发商保留所有权的对象,故露台应属于《物权法》第七十四条规定的“其他场所”,占用露台所修建的车位应由业主共有,开发商无权以出售、附赠或出租等方式约定露台车位的权属。[7]

值得注意的是,实践中对屋顶平台车位属于该栋建筑物全体业主所有还是属于顶楼业主所有存在一定争议。根据《解释》第二条第二款规定,规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台,应当认定为专有部分的组成部分。据此,如顶楼房屋产权证明中已包含屋顶平台区域或根据相关规划、开发商销售合同有无特别约定、房屋公摊面积组成范围等可以确定屋顶平台应归顶楼业主所有,则相应的车位也应属于顶楼业主所有。反之,如屋顶平台不属于专有部分,则其上设置的车位应归该栋建筑物全体业主所有。

(六)规划外车位

根据车位、车库的建造和设置是否依照城市规划设计,可将车位划分为规划内车位、车库和规划外车位、车库两类。其中,规划外车位(库)系指非依据《建设用地规划许可证》载明的规划用途所建造的车位(库)。《物权法》第七十四条第二款的表述,该条款只规定了小区规划内车位、车库的归属问题,而规划外的车位、车库不在该条款调整范围之内。笔者认为应根据具体问题予以分别考虑:

首先,如规划外车位设置在小区公用部分之上,则依附于相应的建筑物或土地使用权而不具有独立的权利,故此种情形下应适用《物权法》第七十四条第三款和《解释》第六条规定,此类车位应属于小区业主共有。

其次,关于规划外车库的权属,《物权法》第七十四条第三款未明确占用公用部分的车库也属于业主共有。由于车库在法律性质上应当属于独立的“物”,且由开发商投资建设,因而根据“谁投资、谁受益”的原则,认定规划外车库归车库建设者所有存在一定合理性。但由于此类车库系违反规划而建造,故具有“违章搭建”的属性,因而建设者作为权利人应当依法承担相应的责任。

根据《物权法》第八十三条规定,业主大会和业主委员会对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;《物业管理条例》第四十九条规定,物业管理区域内应按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。据此,业主作为小区公用部分的共有人,有权要求建设者承担侵权责任、决定规划外车库的存废。实践中,由于小区规划中的车位、车库可能存在供不应求的情况,建议部分业主如选择购买车库应对规划外车库本身所具有的风险予以了解。

参考文献:
1. 刘阅春,论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解,当代法学2007年第5期。
2. 高圣平,住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第74条,法学家2008年第6期。
3. 方印、黄晓霞,地下车库的法律性质、权利归属及争议解决——以南京“星汉城市花园”车库纠纷案为例,中国不动产法研究2017年第1期。
4. 人防车位“买卖”问题成社会议论焦点,http://www.hzrf.gov.cn/rfxx/rfkuaixun/201706/t20170627_698391.html。
5. 罗佳意,结建人防工程的所有权归属,中国房地产2009年第2期。
6. 刘阅春,人防车位应排除约定归属之适用,法律适用2013年第2期。
7. 高圣平,解释论视野下的车库、车位权利归属规则——以《物权法》第74条第2款、第3款为分析对象,政治与法律2008年第10期。

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