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守信如金, 为业载道

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金道原创 | 中介跑路——房东有没有权利让租客腾房?

前言:

近期,多地房屋中介公司“跑路”新闻不绝于耳,2020年6月底,杭州长租公寓沃客疑似跑路;8月27日,杭州长租公寓友客爆雷;8月29日,杭州长租公寓巢客跑路。除了杭州以外,上海、青岛、合肥、郑州等地均爆出中介公司跑路的消息,通常租客已经交付中介1年或数年的房租,而房东仅收到1个月或1个季度的租金。受此影响,各地大量出租人与租客的权益受到侵害、出租人与租客开始产生矛盾甚至有激化、升级的可能。
基于此,笔者以近期房屋租赁中介公司“跑路”作为本文背景,就房屋出租人与租客双方在此情况下的权利与义务、双方该如何通过合法途径对自己的合法权益进行救济等问题进行阐述。现实生活中,不同中介公司在房屋租赁中扮演的法律身份及作用不同,通常可能存在以下几种情况:

第一种中介公司作为房屋所有权人(房屋出租人,下文将通称为房屋所有权人)的代理人,代理出租人处理租赁事宜,将房屋出租给租客;
第二种中介公司作为承租人先承租房屋,然后再合法转租给租客(次承租人);
第三种中介公司作为承租人先承租房屋,未经房屋所有权人同意,转租给租客(次承租人);
第四种中介公司只是单纯收取一定的中介费用,提供撮合服务。

通常,第四种情况鲜有“中介跑路”发生。中介公司“跑路”后,各种情况下各方的权利义务、救济途径等均存在较大的差异,以下详细分述:

中介公司为代理人的情况
此情况中,房屋所有权人会与中介公司签订委托代理合同或授权委托书,双方建立委托代理关系,房屋所有权人授中介公司代为签订租赁合同、代为收取房租等。此种情况下,房屋所有权人、中介公司以及租客的法律关系图如下:
在中介公司作为代理人的情况下,中介公司系作为代理人与租客订立租赁合同,租赁关系建立于房屋所有权人与租客之间,直接约束房屋所有权人与租客。即使,该租赁合同上中介公司填写于出租人处,根据《合同法》第四百零二条——委托人的介入权规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。
所以,此情况下,租客根据房屋所有权人给予中介公司代为签署租赁合同、代为收取房租的授权,已交付给中介的房租,应当视为已交付给房屋所有权人。房屋所有权人无权要求租客腾房或要求租客代中介支付欠付的租金和违约金等。而中介公司欠付的租金和违约金,房屋所有权人可根据其与中介公司之间的委托代理合同,通过诉讼等途径向中介公司主张赔偿损失。

中介公司再次合法转租的情况
此情况中,中介公司先以承租人的身份与房屋所有权人签订房屋租赁合同,房屋租赁合同通常有同意转租的条款,中介公司将房屋转租给租客(次承租人),俗称“二房东出租”。此种情况下,房屋所有权人、中介公司以及租客的法律关系图如下:
此时,房屋所有权人与中介公司间存在房屋租赁合同关系,中介公司与租客间亦存在房屋租赁合同关系。当中介欠付租金时,房屋所有权人有权根据其与中介公司之间房屋租赁合同中的违约条款,解除双方之间的房屋租赁合同。房屋所有权人与中介公司之间的房屋租赁合同被解除后,中介公司作为承租人已经丧失了转租房屋的权利,租客(次承租人)与中介公司的租赁关系基础亦不存在。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。所以,租客(次承租人)在此情况下不得以本质为债权的租赁权来对抗房屋所有权人,出租人有权要求租客腾房及支付腾房占用使用费。如租客存在损失的,可根据其与中介公司之间的房屋租赁合同,通过诉讼等途径向中介公司主张赔偿损失。

中介公司非法转租的情况
此情况中,中介公司以承租人的身份先与房屋所有权人签订房屋租赁合同,然后未经房屋所有权人同意或违背禁止转租的约定,将承租房屋非法转租给租客(次承租人)。此种情况下,房屋所有权人、中介公司以及租客的法律关系图如下:
此时,房屋所有权人与中介公司间存在房屋租赁合同关系,中介公司与租客间亦存在房屋租赁合同关系。但因中介公司将承租房屋转租给租客未经作为出租人的房屋所有权人同意,根据《合同法》第二百二十四条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。此时房屋所有权人有权解除合同,并要求租客腾房。如租客存在损失的,可根据其与中介公司之间的房屋租赁合同,通过诉讼等途径向中介公司主张赔偿损失。中介公司仅收取一定中介费用的情况

市面上较多中介公司只是单纯扮演中介的身份,在房屋所有权人与租客之间提供居间撮合服务,此时中介通常作为合同第三方参与房屋租赁合同的签订,收取半个月或一个月租金等标准的中介费。此时,中介公司并非承租人,也非房屋所有权人的代理人。即使存在中介公司“跑路”的情况,也不会对已形成租赁关系的房屋所有权人及租客造成影响。此种情况下,房屋所有权人、中介公司以及租客的法律关系图如下:

律师提醒与呼吁

租房时,租客应当通过口碑好、有品牌的中介公司寻找房源,对于低于市场价的房源,应该引起警惕。在签约前,应当审查中介公司已获得是何种权利,是二房东出租,还是房东的代理人。有条件能与房东直接签署房屋租赁合同的,争取与房东直接签署房屋租赁合同。
出现“中介跑路”时,各方可根据已签署的合同明确各方的法律关系,通过自行磋商或通过有关部门调解的方式解决纠纷,之后再向中介公司主张自己的损失,切忌通过“大打出手”的方式解决纠纷。租客与中介公司的合同在没有解除前,具有法律效力,房东即使有权要求租客退房,也应当通过诉讼等合法途径进行主张,断水断电的方式强制退房不可取。