作者：
陈 阳
浙江金道律师事务所实习律师

8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。本次修法将党中央关于农村土地制度改革的决策和试点的成功经验上升为法律，为深化土地制度改革，保护农民土地权益提供了保障。下面笔者针对本次修法的亮点作一个简单的解读。

一、破除农村集体建设用地直接进入市场的法律障碍

原《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”， 这一规定禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，必须将集体建设用地收归国有后，由国家出让给其他单位或者个人使用。这直接导致农村土地资源配置效率低下，农民土地财产权受到侵害，同时也出现了许多农村集体建设用地私自进入市场的违法行为。

新《土地管理法》删除了上述规定，增加规定“农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。”

自然资源部法规司司长魏莉华在答记者问时强调“集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修改的最大的亮点”。这一修改是《土地管理法》的重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，保障了农民的土地权益，也为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。

二、进一步完善土地征收的目的、补偿规则和程序

本次修法对土地征收做了三个方面的完善。

第一，首次对土地征收的公共利益进行明确界定。原《土地管理法》规定国家为了公共利益需要可以征地，但对公共利益未曾明确界定，本次修法采用列举的方式，明确因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设六种情况确需要征地的可以依法实施征收。

第二，进一步完善土地征收补偿规则。新《土地管理法》明确土地征收的基本原则是“保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定，此外在补偿费用在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿的基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费。这一规定改变了过去以土地征收的原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法，综合考虑了土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，为被征地农民构建了一个更加完善的法律保障体系。

第三，进一步完善了土地征收程序。新《土地管理法》把原来的批后公告改为了批前公告，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续。这一规定使被征地农民在整个过程中有了更多参与权和话语权，能更好地参与进来，提出自己的意见。

三、进一步完善宅基地管理制度

我国在宅基地管理方面实行的是“一户一宅”的基本管理制度。现实中有一部分农民已经进城落户，对他们原来在农村的宅基地是否允许退出，新《土地管理法》规定“国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。这一规定表明国家鼓励农民退出宅基地，但是地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地，更不得无偿收回宅基地，保障了进城落户农民的合法权益。此外，新《土地管理法》下放了宅基地审批权限，明确农村村民住宅用地由乡镇人民政府审核批准。

最后，此次修法将“基本农田”的表述改为“永久基本农田”，并明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。这体现出保护耕地，保护永久基本农田，是我国《土地管理法》的核心和宗旨之一。