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【助理内训】浅析房屋租金差价损失赔偿问题

2019年4月19日

编者按:本文取材于金道所高级合伙人唐小平律师办理的真实案件。在第38期助理内训上,陈锎对此进行分享,而后成文,以飨读者。

作者:
唐小平
浙江金道律师事务所高级合伙人
陈锎
浙江金道律师事务所实习律师

一、引言

房屋租赁纠纷中,因出租方根本性违约导致租赁合同被解除后,若承租方新承租房屋相较于原租赁合同发生了价格增加,则承租方往往会提出租金差价损失索赔主张。

就此类差价损失赔偿请求是否应予支持的问题,在司法实践中存在不同观点。笔者认为,只有具体到个案中去综合考量差价形成原因、租金支付情况、租赁物的具体用途、当事人的实际投入等各个因素,充分考虑等价有偿原则、可预见原则、利益均衡原则才能作出公平合理的裁决,否则就容易有失公允。

二、司法实践中的观点

对于承租方所主张的租金差价损失,其本质只不过是在未来若干年内因其无法再继续享受原合同所约定的相较于未来的市场价格可能更便宜的价格,属于可得利益损失的范畴。

对于前述可得利益的保护,目前法院在实践中并不统一。对于承租方主张的可得利益损失常见的有如下三种处理方式:

第一种,不予支持,法院认为租金差价不属于可预见的可得利益
第二种,部分支持,法院虽然认为租金差价损失应当予以赔偿,但违约方可预见的范围有限,仅赔偿可预见的部分。
第三种,全部支持,法院认为出租方应该能预见到承租方因出租方违约产生的全部租金差价损失。

不同判决分歧的焦点在于以下几个问题:租金差价这种只有在未来才有实现可能的期待性利益到底在多大程度上属于法律所保护的可得利益,承租方所主张的这种可得利益的损失在多大程度上属于违约方可以预见的范围。

三、租金差价成因分析及界定

一般情况下,承租人所主张的租金差价通常是其新租房屋的实际租金和原合同约定租金之间的差额。但从法律的视角看,具有探讨价值的租金差价却只能是原租赁合同租金价格和同一房屋未来公允市场租金价格之间的差额。

因此就需要甄别出承租人所主张的租金差价中哪些部分是由于前后租赁物之间因地段、位置、面积等不具可比性的差异所导致的,哪些是具有法律意义的差价形成因素所导致的。

具有探讨意义的差价形成因素主要包括如下两类:

1. 因市场行情上涨导致合同签订后市场价格逐渐偏离原合同所约定的价格;
2. 原合同价一开始就低于当时的公允市场价,在缔约当时就产生了差价。

甄别承租人所主张的差价中,哪些属于前后租赁物不具可比性的个性化差异所导致,哪些属于前述两种具有探讨意义的差价形成因素所导致,笔者认为如下思路颇值得借鉴。

这种思路是比照“违约方的获益即等于守约方的损失”之思路,通过评估租赁物本身在原合同签订之时以及解除之时两个时点的公允市场租金价格,考察两个评估值有没有明显差异,以及评估值与原租赁合同所约定租金价格之间有没有明显差异来间接衡量。

若两个评估基准日的评估值并没有发生大的差异,仅评估值与原合同约定的租金存在较大差异的,则可得出合同价在签订之时即偏离了当时正常市场价的结论;若两个评估值之间存在着明显差异的,则可说明差价的形成包含了租金市场价格上涨因素,评估值之间的差值即公允市场价上涨的幅度。

若通过上述评估已经得出了“原合同价一开始就低于当时的公允市场价,在缔约当时就产生了差价”的结论后,则可进一步分析造成这种现象的深层次原因。

一般而言,若合同双方签订的合同价一开始就低于公允市场价,产生原因无非是如下两种可能:

一是出租方虽明知其租赁物的真实市场价格,但基于双方其他业务上的合作或其他利益上的交换,自愿在本次租赁中通过降低租赁价格的形式向承租方让渡一部分利益。
二是出租方因错误认识其租赁物的市场价格,而与承租方签订了明显远低于公允租赁价格的合同。

差价的形成也可能以上所述的原因同时存在,那么通过评估两个时间点的价格,就可以进行一定程度上的界定和区分,以便于最终对承租人可得利益损失进行确定。

四、可得利益保护的限制

(一)等价有偿原则

在可得利益损失的限制规则中,通常只会想到可预见规则、减轻损害规则、过失相抵规则、损益相抵规则,而不会想到等价有偿原则。

等价有偿原则是民法中最重要、最基本的原则之一,贯彻于所有民事活动之中,也是合同订立须遵循的基本原则。等价有偿原则在英美法系中则称之为对价原则,两者虽然不完全相同但具有很多相似性。也正是因为其过于基础,往往在具体的实践中会被“忽略”。

等价有偿原则实际上是公平原则在合同等具体事项中的体现,反映的是权利和义务的相对性,一方可以取得的财产和其履行的义务应有相应的对等关系,而不能出现权利和义务极端不对等的情况。

在可得利益损失的界定中,违约方对于守约方的赔偿自然也要考虑守约方所履行的义务、承担的风险和付出的对价。若将守约方仅部分履行了合同义务的情形下其应当获得的利益与假定其已提前履行完所有合同义务情形下其应当获得的利益等而视之,其实质是令守约方不必再支付后续对价并承担后续履约风险,即可提前摘得“全部果实”——这显然有违等价有偿原则,也有违公平原则,是权利和义务的不对等。

可得利益作为一种合法利益,守约方同样须以付出相应的对价作为取得条件。若仅凭一纸合同就可以获得巨额利益,在守约方尚未付出相应对价时就可以轻易取得与其已经支付的对价和所承受的风险完全不匹配的预期利益,其结果只会导致投机签约之风盛行。

(二)可预见规则

我国《合同法》第一百一十三条的对可预见规则作出了规定。

从可预见规则的确立过程及规定的内容来看,其目的在于将违约损害赔偿的责任限制在适当的范围内,避免违约方因守约方的无限追索而承担缔约当初无法预见的损失,同时也维护缔约双方当事人的利益均衡。

有观点认为可预见规则的目的是“保护诚实、善意的违约方,如果违约方的行为反于诚信,或者适用该规则会导致明显不公,那么即使未预见到因自己的违约行为所带来的损害后果,法律也责令其对该损害承担赔偿责任。”[1]这一观点明显是不正确的——因为法律从未将道德评价结果设立为可预见规则的适用前提。

更为重要的是,可预见规则的设立目的恰恰是为了能够让当事人在订立合同时,就对自己如果出现“恶意”违约在内的各种情形下可能承担的不利后果都有一个大概的认识,从而能够判断出这种不利后果是否仍在可以接受的范围内。“如果未来的风险过大,则当事人就难以从事交易活动。所以,可预见性规则将违约当事人的责任限制在可预见的范围之内,这对于促进交易活动开展,保障交易活动正常进行,具有重要意义。”[2]

此外,考虑到实践中违约方到底是“善意”还是“恶意”本身即难以认定,若将可预见规则的适用仅限定于“善意”违约情形,不仅将导致裁判难度大增,更会导致市场主体更加谨小慎微不敢开展交易活动。

可预见规则在可得利益损失赔偿界定须准确把握预见主体、预见时间、预见对象、预见标准四个方面。

首先,我国合同法已明确规定违约方作为预见的主体,即设身处地的占在违约方的视角来看待问题。
第二,是预见的时间,通说的观点和我国合同法的规定均为缔结合同之时
第三,预见的对象,即包括损失的类型、范围以及程度。从可预见规则的目的来看,是为了防止违约方的赔偿责任无限扩大,故而若仅仅只需要确定预见的类型,就要承担该种类型损失的全部责任,实际上是违背了可预见规则的设立初衷。因此在损害的类型、范围、程度等各方面都应当适用可预见规则,即违约方预见到的损失不仅应涵盖损失类型,也同时包括损失的范围和损害结果的程度。
第四,预见的标准,是指如何判断当事人能否预见。目前主流的观点是合理人标准,即如果一个一般的社会人在订立合同时就可以预见的,就应当视为违约方可以预见。

除了等价有偿原则和可预见规则之外还存在其他限制赔偿规则——减轻损害规则、过失相抵规则、损益相抵规则,因其适用相对比较明确,本文不再展开论述。

五、承租人对差价利益的期待性
与预期利益的确定性

可得利益属于一种期待利益,须以当事人对某种利益具有主观上的期待性为前提,若当事人从未对某种利益报以期待,则当然不存在对该种预期利益的保护问题。

除了专做“二房东”以转租牟利为目的的承租方外,大多数承租方的承租目的均不是为了获得租赁行情上涨带来的差价利益,而是为满足自己的实际使用需求而已。

在合同履行过程中,若承租方已经支付了部分租期内的租金,则由于其已经实际付出了相应租期所对应的“真金白银”般的对价,故对该租期内其将会享有的权益,会产生极其强烈的期待性;相反,承租方对于其尚未支付的租金所对应的后续租期内可能蕴含的利益,由于其实际尚未付出任何“真金白银”,故其期待性明显较弱。

承租方主张的租金差价利益要想自然实现,取决于如下两个必要条件完全得到满足:

一是合同价和市场价之差价持续存在;
二是承租方在未来履行合同过程中不出现违反合同约定的情形。

若租赁合同解除时承租方尚未支付后续全部租金的,合同能否顺利履行完毕本身即存在极大的不确定性。

譬如承租方出现因经济状况恶化等原因而无力继续支付后续租金,若双方的合同本身又没有约定可以转租,势必导致承租方只能通过违约终止合同的履行。

若承租方已经履行完毕合同项下的所有租金支付义务,则至少单从租金支付层面上看其期待的差价利益才有了较大可能实现性——即该期待利益才有较大的确定性。

基于上述原因,承租方租金支付情况是判断其预期差价可得利益是否具有确定性以及确定性强弱程度的重要依据。

六、租金差价损失的可预见性及预见程度

笔者认为,对出租方就承租方将来可能发生的租金差价利益损失之预见性及预见程度的判断,需要基于合同所约定的租金支付方式、是否允许转租、违约金约定情况、承租方承租房屋的用途、本地区过往租赁市场行情变化情况与未来周边环境变化、出租方签订合同时是否明知真实的市场价格但却自愿让渡其利益等多个角度综合衡量。

若要出租方能够预见自己的违约可能给承租方造成租金差价利益损失,其必须先预见到承租方将来会获得差价利益。反之,若出租方根本无法想到将来承租方会取得合同价格和市场价格的差价利益,他也就更无法预见到承租方会产生该种预期利益的损失或租金差价的损失。

(一)通过租金支付方式探究出租方对承租方租金差价损失的预见性

租赁合同关于租金支付方式的约定通常为分期支付、逐年递增,极少数合同会约定一次性提前付清。

若合同约定的租金支付方式本身是分期支付、逐年递增,即已在一定程度上折射出了双方均暗含有某种“随行就市”的意图。

一次性支付与分期支付的差别不仅体现在现金价值的差异上,更重要的是令承租方所承担的履约风险被增大。基于风险与利益相一致原则,一次性收取全部租金的出租方理应知道承租方对合同能顺利履行完毕的期待性远远大于分期支付租金的承租方;理应知道承租方甘冒一次性付款的风险,实际是以提前支付相应对价的形式来试图锁定未来的期待利益。

(二)通过是否允许转租探究出租方对承租方租金差价损失的预见性

若一开始所建立的就是不得转租的租赁合同关系,那么不难得出承租方所期待的并不是租金差价利益,而仅仅只是满足自身使用的需要而已。按人之常情,若仅为自用之需,当事人通常不会强烈期望市场行情上涨,因为租期到了还是必须要签订新的租赁合同,租金上涨必然会导致成本增加。若就连市场行情上涨的期望都不太有,又如何产生因行情上涨所带来的租金差价期待利益?

基于上述原因,不允许转租或严格限制转租的租赁合同下,出租方对承租方的预期租金差价利益损失难以产生预见性;明确允许转租的租赁合同,对承租方的预期租金差价利益损失,理应具有一定的预见性。

(三)通过约定违约金的情况探究出租方的预见性及预见程度

如果对于出租人违约解除合同的行为约定了较高的违约金或者违约责任,则说明双方对于违约可能造成的承租方损失具有较高的预见性;而如果约定的违约金较少或者根本没有约定具体的违约金,则说明当事人对于未来产生的租金差价损失并不具有较高的预见性。

与之类似的还有押金,通常在房屋租赁合同中,押金即是作为违约金的基础。双方若约定了高额的押金,则说明对于履行合同的可得利益损失具有较高的预见性,反之如果约定的押金很少,则说明出租方和承租方对于合同的按约履行本身就不具有较高的期待性。

(四)通过承租方承租房屋的用途探究出租方的预见性

若承租方承租房屋仅用于一般的物品堆放且未对租赁物进行大范围改造,即可以看出该租赁物对于承租方来说本身就具有极强的可替代性。若承租方承租房屋本身是用于商场、酒店等经营活动,且须对租赁物进行大范围改造投入的,则不难推断出承租方对租赁物的持续租赁具有“生死攸关”的利益和强烈的期待性。在此情形下,出租方对将来给承租方造成租金差价利益损失应当有一定的预见性。

(五)通过本地区过往租赁市场行情变化与未来周边环境变化探究出租方的预见性及预见程度

若历史数据反映当地租金变动极为剧烈,则出租方就理应对承租方未来可能产生巨大的租金差价利益而有所预判;反之若租赁市场行情一直比较平稳,出租方就很难预见到将来承租方可能产生巨大的差价利益损失。

远远超出正常人合理预期的价格变动就不再属于商业风险的范畴,而是属于“情势变更”。对于远超正常范围的价格变动所产生的价差利益,本身就不属于出租方可以预见的范围。

值得注意的是,对于大型商业物业的租赁,由于承租人开始经营后有可能带来巨大的人流从而在未来改变周边的商业环境,在此情形下出租人理应预见该区域未来有可能发生租赁行情的大幅递增。

(六)通过出租方签订合同时是否存在明知真实的市场价格但却自愿让渡其利益来探究出租方的预见性及预见程度

若出租方系缔约之时即明知其租赁物的真实市场价格,自愿让渡一部分利益的,则出租方对于承租方租金差价利益的损失即是完全可以预见的范围。

若出租方缔约之时系错误认识其租赁物的市场价格而与承租方签订了明显远低于公允租赁价格的合同的,则此种情形下,与其说是承租方的期待利益遭受了损失还不如说是出租方的合同权益得到了维护,故无所谓是否具有可预见性。若一定要从预见性上探讨,其结论也是其缔约时必定未予预见——这是因为,若出租方在缔约时即能预见到一旦自己根本性违约,即便将来行情不上涨对方也可能产生差价损失。这岂不是已经说明其当时就已意识到自己所签的合同价可能明显低于市场价了吗?这样的出租人还会签这样的租赁合同吗?

七、租金差价损失索赔裁判尺度问题

本文认为,对租金差价损失索赔的支持尺度,应充分考虑守约方期待利益的确定性及违约方对守约方可得利益的预见性,进行差别化的处理。

(一)绝大部分情形下,对租金差价损失只应部分支持

对于大多数租金支付方式为分期支付、未明确约定可转租、承租房屋对于承租方来说具有较强的可替代性、本地区过往租赁市场行情变化不大、出租方签订合同时并非出于故意让渡利益的租赁情形,即便在履行过程中确因出租方违约而导致承租方客观上需要多付租金另租房屋,对其差价损失也只应部分支持。

对于支持尺度,首先应根据市场租金通常可预见的上涨幅度,计算合同剩余年限内可能发生的差价总额,将其限定在一个相对合理的范围内。然后再进一步根据承租方实际已经支付的租金占合同约定总租金的比例,对之前得出的限定差价总额按同比例予以部分支持。

若通过上述方式仍难以计算和把握的,则可参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条中关于承租方擅自退租时对出租方的参考性赔偿标准,就出租方违约时给承租方所造成的差价损失同样给予“合同约定的三至六个月的租金”标准进行赔偿。

(二)可以考虑完全不予支持或全面支持的个别情形

若租赁市场行情本身并没有发生显著变化,而双方又约定有违约金的,在支持了违约金后,就承租方所提出的差价损失一般应不予支持。违约金本身即是对预期可得利益损失在合同订立时约定的补偿金额,在违约方支付了违约金后不应再因同一事项再次支付赔偿金。

若承租方已经提前支付完合同项下所有租金,且承租方主张的后续几年将会发生的租金差价总额也并未明显超过租赁市场上通常的租金上涨幅度的,则就承租方所提出的前述差价损失可全面支持。在此种情况下,承租方在订约时就已经承担较大的风险,对于合同的正常履行具有非常高的期待性,出租方应当能完全预见到承租人的可得利益损失,故应当承担较重的违约责任。

参考文献:
[1] 陈婕:租赁合同因违约解除房屋租金增值部分应予以赔偿,长沙市雨花区人民法院网[http://csyhfy.chinacourt.org/article/detail/2014/06/id/1321625.shtml],2014.6.20
[2] 王利明、杨立新、王轶、程啸:民法学[M],北京:法律出版社,第五版