杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产以及近期我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了长租公寓市场惊涛骇浪。目前的长租公寓的租金往来方式进入大众的视野。

一、目前典型长租公寓企业运营模式

目前市场上最典型的长租公寓企业，例如自如、蛋壳、爱上租等，并不是我们传统上认为的房屋中介，而是我们通常称为的“二房东”。

房屋中介是一个经纪居间人，通过为房东联系租客收取中介费，租赁合同的当事人为房东和租客。

但“二房东”其实是作为一个房东身份参与在整个房屋租赁过程中，从房东手中获得房源，即长租公寓企业以高于市价的价格从房东手中获得房屋，合同期限一般不少于3年，且约定按季度或者半年支付相应的租金，一般具有4个月-6个月的装修免租期。在长租公寓企业获得房屋之后，往往采用N+1模式(N+1租房模式指的是将具有N个房间和1间客厅的房子分别租给N+1个人)且按照当下年轻人对租赁房屋装修的偏好将房屋进行装修改造，改造后的风格一般称为宜家风、MUJI风、工业风、北欧风等。装修完成以后，房屋的再次出租（可整租，也可单间分租）全权由长租公寓企业进行，由长租公寓企业寻找后续的租客，并以其名义与租客直接签订租赁合同，合同一般租期不短于1年，此时的长租公寓企业就成了整个房屋租赁过程中的“二房东”（以下将该类长租公寓企业简称为“二房东”）。

二、租金支付方式

首先，从上述长租公寓企业运营模式可知，二房东才是实际与租客接洽的主体，租客的全部事务以及房屋的维护全由二房东负责，房东表面上已经与实际租客不再产生任何联系，房东只需要按时收取二房东支付的合同费用即可。

再次，二房东直接招揽联系租客，且宣称房租支付方式可以押一付一或压零付一，但需要收取一定比例的服务费，不同的二房东根据其公司规模和品牌效应的服务费比例不同，例如杭州地区自如的服务费占每月租金的比例是10%，蛋壳是8%，爱上租是7%。同时还有各种优惠政策，如押一付一或压零付一的情况下服务费可以打折，诸如此类的优惠让资金并不富裕的租客选择了押一付一或压零付一的租金支付方式，然后与二房东签订合同。

目前二房东的合同基本在各自企业所有的APP上直接完成，并无相应的书面纸质合同，二房东的管家一般会指导签订合同，指导租客如何申请押一付一或压零付一，大多数情况是在租客还没看清具体操作流程和合同内容就迅速完成操作。合同签订以后，细心的租客会发现，为什么服务费打了折算起来一个月的总价却比不打折的时候还高？但实际情况是，绝大多数租客并不知道押一付一或压零付一背后的模式，以及费用更高的背后原因。

实际上，租客向二房东提供了身份证，二房东用租客的身份证为租客申请了租金贷款，租客其实是与XX金融机构或公司签订了分期还款的贷款合同，虽然并不存在利息，却含有不菲的手续费。租客以个人信用做承诺，获得XX金融机构或公司一整年的租金贷款，XX金融机构或公司把租客租期内全部租金一次性支付给了二房东，此后再由租客分月偿还XX金融机构或公司的租金贷款，同时还要承担相应的手续费。

一般情况下，若租客选择季付或半年付或年付租金，存在租金贷款的比例较少。故，本文仅讨论XX金融机构或公司提供租金贷款模式下的长租公寓爆仓的隐患风险，即押一付一或压零付一的租金支付模式下长租公寓爆仓后租客和房东需要面对的风险。

三、合同关系及风险

二房东介入的租赁模式下的房东、租客与二房东三间方的法律关系可能有两种。在二房东资金短缺或爆仓情况下，这两种关系会使得房东和租客面临不同的风险。

（一） 转租关系

房东角度
二房东可能与房东直接签订的是房屋租赁合同，即自己作为第一承租人将房屋整租，而后通过合理转租给真正的租客，赚取中间转租差价。此种情况下，若房东无法收取到相应的租金，二房东会构成对房东的违约，根据双方间租赁合同约定，房东有权解除与二房东的租赁合同，同时有权要求租客腾退房屋。

根据《合同法》第242条，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”在房东把房屋出租给二房东时，虽未明确同意二房东的转租行为，但确是明知二房东会再次转租给实际租客，因此若房东没有在6个月内提出异议，视为房东已经同意二房东的转租行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故，当房东解除与二房东的租赁合同时，有权要求租客腾退房屋，否则租客需要承担逾期腾退房屋的占有使用费。

若在这6个月的异议期内，二房东已经出现了资金短缺或破产迹象，房东可以以二房东未经其同意将房屋转租为由主张转租合同无效，并有权要求实际租客腾退房屋，否则租客需要承担逾期腾退房屋的占有使用费。

租客角度
租客与二房东之间签订确是房屋租赁合同，但是租客选择押一付一或压零付一的情况下，是向XX金融机构或公司偿还租金贷款，而不是直接向二房东或房东支付租金。当二房东破产或资金短缺无法及时向房东支付租金，导致房东解除与二房东合同时，租客与XX金融机构或公司的租金贷款合同并未解除，二房东已经收到了XX金融机构或公司全额租金，二房东不予退还相应的费用，租客就需要继续履行租金贷款合同。当房东要求租客腾退房屋时，虽二房东与租客间合同关系解除，但租客的租金贷款合同并未解除，租客仍需要偿还相应租金贷款。

但是，根据《合同法》第54条，“因重大误解订立的”或“显失公平的”合同“当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”；《合同法》第42条，当事人在订立合同过程中，有“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，或者“其他违背诚实信用原则的行为”，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。所以，当二房东在合同订立时并未明确告知押一付一或压零付一的实际情况以及租金贷款合同的存在，租客可以向法院或仲裁机构请求撤销并主张二房东的赔偿责任。

（二） 代理关系及风险

房东角度
实际上，多数二房东与房东并非直接签订房屋租赁合同，即不是以第一承租人的身份介入该类租赁模式，而是以代理人身份介入该类租赁关系。以“蛋壳”为例，“蛋壳”与房东签订的合同名称叫作《财产委托管理服务合同》，合同约定“蛋壳”是受房东委托代为出租房屋并代为收取房租、押金等一切费用，“蛋壳”收取相应的管理费、服务费，即“蛋壳”从租客中收取的高于承诺给房东的租金的部分作为服务费。二房东中的另一巨头“自如”也是采用此种模式。

根据《合同法》第402条，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”大部分的租客是明知二房东并非为房屋所有权人，因此根据《合同法》第402条规定，租客和二房东直接的合同将直接约束房东与租客，并且实际上二房东与租客间的合同也会写明二房东是受出租人（即房东）委托管理房屋资产，因此房东较难举证二房东与租客之间的合同不对房东产生法律约束。

因此，此种情况下，当二房东破产或资金短缺无法及时向房东支付租金，导致房东解除合同，房东仅可以解除其与二房东之间的委托代理合同，并无法解除二房东与租客之间的合同，且二房东与租客间合同直接对房东产生法律约束力，合同应当继续履行，即房屋无法收回，需要继续出租给租客。同时，由于二房东已经收取了XX金融机构或公司为租客支付的全租期租金，二房东作为房东的代理人，代理行为的结果直接由房东承担，即二房东收到全额租金的行为视为房东已经收取到了租客全租期租金，房东无法再向租客重新收取租金，此时房东不仅无法收回租赁房屋，同时可能还无法获得相应的租金收入。

租客角度
租客与二房东之间签订的合同毫无异议，系房屋租赁合同，此时的租客风险与上述（一）转租关系中的租客风险基本一致，即租客选择押一付一或压零付一的情况下，负担着租金贷款合同。当房东解除与二房东合同时，租客与XX金融机构或公司的租金贷款合同并未解除，租客需要继续履行租金贷款合同。若房东选择解除房屋租赁合同并要求租客腾退房屋，租客仍需要按月分期偿还租金贷款。但，租客可以根据《合同法》相关规定，向法院或仲裁机构请求撤销租金贷款合同并主张二房东的赔偿责任。

综上所述，长租公寓市场中的押一付一或压零付一的租金支付方式为长租公寓爆仓埋下了巨大隐患，也给租客和房东带来了巨大的风险。对于租客而言，若想规避此类风险，建议签订租赁合同签一定要明确不存在租金贷款。但对于房东而言，既然选择了完全将房屋托管给二房东，只收取租金收入而不必再费心处理与租客的关系，那就需要做好承担二房东埋下的爆仓风险的准备。