高价购房   绿化率却与宣传不符
        1995年6月27日，宁波某建设开发公司（以下简称开发公司）在《绍兴日报》上发布绍兴蓝宝石公寓销售广告，宣称“整个小区布局合理，配套设施完善，公寓区内有中央花园及河边宽敞绿化带和鹅卵石小道，公寓内遍植草皮及花木，绿化覆盖率达到50％”。消息传开后，不少消费者看中了蓝宝石公寓难得的绿化空间，尽管当时柯桥的商品房中心价大都在每平方米1000元左右，而蓝宝石公寓的中心价在每平方米1300元左右，但还是吸引了为数众多消费者购买入住。到1999年年底，已经有160多户住户入住。但是随着蓝宝石公寓二期工程的上马，居民们发现小区内长达70米的绿化带被挖掉了，中央花园也没有一直没有出现在人们的视野中，小区内绿化率据目测在30％以下，根本没有开发商在广告中所宣称的“绿化覆盖率达到50％”。
 
提起诉讼   一审认定购房不受广告影响
        王建良就是其中的一位住户，在发现上述情况后，王建良和其余8位住户为了维护自己的权利，在与开发商交涉未果的情况下，向当地消费者协会作了投诉，但是开发商态度强硬，问题还是没有得到解决。迫于无奈，王建良等人想到了拿起法律武器维护自己的权益，于是他们向绍兴县人民法院提起了诉讼，要求开发公司赔礼道歉并按每平方米350元人民币赔偿经济损失。
        由于王建良等人购房合同都是在1994年底或1995年初签订的，因此，绍兴县人民法院审理后认为“原告购买蓝宝石公寓住宅的民事行为先于被告发布促销广告的民事行为，原告的行为不受被告广告的影响，对被告发布广告的民事行为所产生的权利义务，原告不享有请求权，故其诉称要求被告承担赔礼道歉等民事责任的请求，无法律依据，不予支持”，遂作出判决，驳回了王建良等人要求开发商赔礼道歉和赔偿经济损失的诉讼请求。
 
二审判决   赔礼道歉却不赔偿
        一审判决后，王建良等人不服，向绍兴市中级人民法院提出上诉。为了更好地打好二审，王建良等人委托胡祥甫、张国英两位律师代理本案二审诉讼。王建良等人提出三点上诉理由：一、原判认定事实不清，开发公司发布楼盘促销广告的时间远远早于住户购买房产的时间。//分页//经胡律师提醒（开盘前，开发商一定会在媒体上发布广告），通过多方努力，王建良等人找到了开发公司在1993年12月30日及1994年9月16日刊登在《绍兴日报》上的蓝宝石公寓促销广告，并提交二审法院用于证明开发商发布广告的时间远远早于住户购房的时间。二、开发公司隐瞒早在1993年就发布蓝宝石公寓促销广告的事实，在一审中还要欺骗法院和购房者，可见其欺诈故意。三、原判适用法律不当。开发公司发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使消费者的合法权益受到损害，根据我国《广告法》第38条、《消费者权益保护法》第39条以及《民法通则》第134条之规定，开发商应当承担民事责任。原判适用了《民法通则》第5条：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”，却判决驳回上诉人的诉讼请求，相互矛盾，系适用法律不当。请求二审撤销原判，支持购房者其在一审中所提的诉讼请求。
        开发公司未提交书面答辩意见，但在庭审中辩称：1、广告不是衡量双方权利义务的标准，只有双方签订的买卖合同才是衡量权利义务的标准，而合同中没有约定绿化率；2、王建良等人没有诉权；3、关于谁是广告主，需要王建良等人进一步举证；4、1995年6月27日的广告并不存在虚假的问题；5、王建良等人没有足够的证据证明蓝宝石公寓的绿化率未达到50％；6、王建良等人要求赔偿损失的诉讼请求缺乏相应的事实根据。另外，二审法院在庭审中查明，1999年下半年，开发公司开始开发建造蓝宝石公寓二期工程。经建设规划部门审批同意，蓝宝石公寓的绿化覆盖率调整为30.2％。
        二审庭审中，胡祥甫律师就开发公司的侵权行为应承担的赔偿额，向法院提供了两种可行的方案：1、比照同类地段其他小区商品房价格确定赔偿额。因为当时王建良等人购房时，高绿化率显然是其决定以高价购买蓝宝石公寓的一个主要因素，而且王建良等人完全可以根据《消费者权益保护法》第49条之规定向开发公司提出购买房屋价款一倍的损失赔偿，但是他们考虑到开发公司的实际情况，只提出了350元每平方米的赔偿请求，合情合理。2、按照减少的绿化面积所占土地的价值的双倍确定赔偿额。因为开发商减少绿地面积，开发商的土地成本相应降低。这部分绿化面积本应由整个小区所有住户共同享受，现在却被开发商用来多建房屋获取了更多利润。因此建议将减少的部分绿化面积以市场价格进行评估，并按照《消费者权益保护法》第49条之规定，以双倍价值确定赔偿额并由蓝宝石小区所有住户平均分享。//分页//
        二审法院在审理后认为，开发公司于1993年12月30日、1994年9月16日、1995年6月27日在《绍兴日报》所刊登的蓝宝石公寓促销广告系要约邀请，其在广告中所作的“绿化覆盖率达到50％”的承诺具有误导消费者与其签订房屋买卖合同的作用。双方签订房屋买卖合同后，双方对合同内容已经履行完毕。然而开发公司在四年后，虽经规划部门审批同意开发蓝宝石公寓二期工程，但该二期工程的开发行为致使蓝宝石公寓的绿化覆盖率未能达到50％。因此，开发公司所做的绿化覆盖率达到50％的承诺与实际不符，属于提供虚假情况的行为，有违诚实信用原则；且其未能将规划调整的情况及时告知王建良等消费者。根据《广告管理条例》之规定，开发商作为广告主，应当承担民事责任。并依据《民大通则》第134条第1款第10项之规定，判决开发商向王建良等人赔礼道歉。但是很遗憾，二审法院认为王建良提出的要求按照柯桥其余小区出售房屋价格与蓝宝石公寓房价之间的差价每平方米350元赔偿经济损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持，驳回了王建良要求赔偿经济损失的请求。
 
申诉再审   达成调解获得补偿
        宣判后，王建良以及其余几位消费者拿着判决书，显出了百般无奈。从他们看来，他们的损失是明摆在那里的，当初他们就是为了蓝宝石公寓高达50％的绿化覆盖率而多掏钱购买了这里的房屋的。几年过去了，绿化覆盖率没有达到开发商的承诺，可购房者的钱确实是多付了的啊！心有不甘的王建良决定继续这场持久的诉讼，他相信法律一定可以给他一个合理的说法，王建良依旧委托了胡祥甫律师为其代理本案的申诉及再审诉讼。
        功夫不负有心人，经过各方的努力，浙江省高级人民法院决定对本案提起再审。二年的申诉工作终于有了成果，接下去就是关键的再审庭审工作了。2003年10月21日，浙江省高级人民法院公开开庭对本案进行再审审理。庭审的焦点很快就集中在了以下几个方面：1、开发公司是否存在虚假广告的事实；2、开发公司实际交付的绿化率是否符合其在广告中的承诺；3、开发公司是否给购房者造成了实际的经济损失。
        为了证明己方观点，围绕着法庭争议的焦点，胡祥甫律师列举了几组证据：1、开发公司在1993年、1994年、1995年分别刊登在《绍兴日报》上的广告，证明开发公司在广告中曾经作出的承诺；2、蓝宝石小区的总平面图，是开发公司自己提供并认可的，上面明确标注“绿化覆盖率为30.2％”；3、当时绍兴柯桥地区商品房及沿街店面房的价格证明，证明蓝宝石公寓的售价在当时当地是高出其他商品房很多的。开发公司辩称：1、蓝宝石公寓在交付之时的绿化率确实已经达到了50％，广告中并不存在虚假陈述；2、王建良提供的蓝宝石小区平面图是二期工程的；3、该平面图是经建设规划部门审核批准的；4、当时当地其他商品房的价格与本案无关；5、商品房价格组成表中没有绿地的价格。//分页//
        针对开发公司的辩解，胡祥甫律师针锋相对，提出了自己的代理意见：
        一、开发公司存在发布虚假广告的事实。王建良等人已经分别举证开发公司在1993、1994、1995年中在《绍兴日报》中刊登的广告以及蓝宝石公寓的宣传画册，均证明了开发公司对于绿化覆盖率的承诺与现在的事实不符。根据开发公司自己提供的规划图纸表明蓝宝石公寓的实际绿化覆盖率只有30.2％，且现实中的蓝宝石公寓小区内也没有开发公司在广告中承诺的中央花园等绿化设施。而且，在一审中开发公司隐瞒事实真相，辩称王建良等人购房在先而其广告在后，不存在虚假广告的事实，可见其欺骗消费者的主观意图。
        二、关于开发公司辩称的蓝宝石公寓一期、二期之间的区分。开发公司在庭审中认为30.2％是蓝宝石公寓二期的绿化覆盖率，因此不能受其当初在广告中所做承诺的约束，这样的说法是不能成立的。事实上，开发公司为了增加利润多造房屋而修改规划，将整个小区的绿化率降低为30.2%，而不是仅仅针对二期。况且，开发公司在当初的售房广告中并没有提到过二期，所谓一期、二期，只能是开发商的内部划分，对购房者来说，不存在一期、二期的问题，开发商不能因为进行了二期开发，就违反售房时对购房者作出的承诺。
        三、蓝宝石公寓规划调整是开发商的企业行为，而非政府行为。规划调整的真正原因是开发商看到了蓝宝石公寓的热销，在利益的驱使下，降低绿化覆盖率从而多建房屋，损害了全体业主的权益。尽管规划调整经过规划局批准，但规划调整并不是因为政府征用小区土地，而是开发商为了多建房屋获取利润，小区土地没有缩小，位置也没有大的变动，因此开发公司所谓的“二期”的建造完全是其企业行为而非行政行为引起的。
        四、开发公司利用原有绿地建造“二期”的行为侵犯了购房者的权利。根据《民法通则》第117条规定，“侵占国家、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”。在商品房买卖中，购房者买的不仅仅是一套房子，还包括小区内的花园、绿化带、游泳池、公寓内公用的楼梯以及其他配套设施。在小区开盘后，这些设施的所有权已经发生了转移，不再属于开发商而是属于全体小区住户共同所有。因为这些设施的建设成本已经计算在各住户购房成本之中，况且也已成为业主日常生活中不可缺少的一部分。花园、楼梯等更是作为每一套房子的公摊面积计算的。这里，业主对花园、楼梯等设施享有的是物权，物权具有排他性，非权利人不能对该物权进行随意的处分。开发商在蓝宝石公寓开盘、住户入住以后就不再是这些设施的所有权人了，因此没有权利就属于全体业主所有的绿地进行处分。减少绿化覆盖率在小区面积没有增加的前提下，意味着绿地面积的减少，开发公司这样的做法显然侵犯了全体业主的权利，应当返还其侵占的绿地，如果不能返还就应当折价赔偿。//分页//
        五、本案是一个侵权之诉而非合同之诉，因此开发公司与购房者签订的购房合同中的价格组成表不包括绿地价格并不能成为开发公司可以随意减少绿地的理由。更何况，绿地其实也是土地的一部分，开发商取得土地所缴纳的土地出让金以及绿化植被本身的价值就是绿地的价值。因此，王建良等购房者要求开发公司赔偿减少的绿地损失，是有法律和事实依据的。
        经过激烈的庭审，合议庭充分听取了双方的意见。考虑到本案的实际情况，合议庭做了大量的工作对本案进行了调解。经过各方努力，双方当事人最终达成了和解协议：开发公司一次性补偿给王建良等九位购房者人民币25万元，王建良等九人不再追究开发公司其他民事责任。
        至此，这场打了四年的官司终于有了一个圆满的结局。
 
本案的启示
        近年来，随着经济发展步伐的加大，房地产行业获得了长足的发展，利润节节攀升。一些房地产企业为了追求更高的经济利益，通过降低绿化率的办法加大房屋密度，导致小区绿化率与广告宣传不符，严重损害了购房者的合法权益，由此导致了大量的纠纷。尽管众多消费者通过诉讼途径争取到了本应属于自己的权益，不少开发商为自己的不诚信行为付出了代价，但是类似本案的纠纷仍然有增无减。究其原因，一方面是一些城市商品房市场处于供不应求的局面，消费者难以获得与开发商平等的交易地位，另一方面是开发商受到利益的驱动，违背了诚信经营的基本准则。本案的发生提醒有关企业，随着房地产市场的日益规范和消费者法律意识的提高，只有恪守诚信，才能获得长期利益，在竞争中取得成功。