作者：
王 杰
浙江金道律师事务所律师
指导老师：
王全明
浙江金道律师事务所主任

目前，新型冠状病毒疫情防控的形势愈发严峻，各行各业都面临着巨大的疫情应对挑战，餐饮业尤甚。“民以食为天”，但因疫情爆发于农历春节前后，节前的年夜饭被大范围取消，节后的人流量急剧减少，门庭萧条，餐饮业首当其冲受到影响。此次疫情给已经背负沉重经营压力的餐饮企业带来了巨大的困难，许多餐企轻则停业，重则濒临倒闭。在此背景下，一些餐企商铺想方设法减少损失，其中不乏“解除租赁合同”、“减免租金”的诉求，这些诉求能否取得法律上的支持，也成为了很多餐企关心的问题。本文对这一问题作简要分析，希望对餐饮业有所助益。

一、疫情下餐饮业的现状及考验

1. 餐饮业的冲击

随着疫情的扩散，各地采取“封城”、“封路”、“交通停运”等措施，餐饮消费人流锐减。很多大型餐企选择停业，比如海底捞全国门店暂停营业、巡湘记全国门店暂停营业等；多地政府也主动发布疫情防控工作的通告或紧急通知，要求辖区内的所有餐饮企业暂停营业。营收降至冰点的同时，餐企仍需承担员工工资、租金以及储备食材损耗等多重支出，中小微餐饮企业的生存压力巨大。

2. 餐饮业的温情

共抗疫情，不少业主方伸出了援手：

1月28日，万达商管集团宣布，将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日至2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策。
1月29日，华润置地发函，免除2020年1月25日至2020年2月9日（年初一至十六）期间所有商业店铺的租金。
1月29日，美的商业宣布所有在管运营的购物中心实施租金减免计划，减免所有商户1月25日-2月24日共计一个月的租金及物业管理费。
红星美凯龙、大悦城控、华润置地、保利商业也纷纷宣布商业中心的租金减免措施。截至1月30日，全国已有近600家百货、购物中心主动进行租金减免，以实际行动积极投身疫情防控工作。

 

3. 继续为中小微餐企发声

此次疫情防控工作任务重，周期长，虽然不少大型地产商为餐企雪中送炭，但并不是所有业主都愿意降租免租，特别是大型商场之外的业主，可能并不愿意以减免租金的方式给承租的中小微餐饮企业让渡利益。这些中小微餐企鲜见于媒体报道，是沉默的大多数。[1]他们是中国餐饮业市场的主力军，但风险抵御能力却不能与大型餐企相提并论，因此，这些中小微餐企更需要有人为他们发声。

[1] 人民日报以“中山好包租公”的标题报道了一位名叫何炽的76岁老人为承租酒家全额免去2020年2、3月租金的事迹，但这类报道并不多见，绝大多数都是报道地产商及商业地产运营方减免租金。

二、疫情下解除合同/减免租金的正当性分析

疫情发生后，不少从业者希望解除租赁合同，或者减免租金，以期挽回一定损失，对此分析如下：

（一）能否解除租赁合同？

合同解除分为约定解除和法定解除两种情况。

1. 约定解除

《合同法》第93条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。一般来说租赁合同双方不会预料到疫情的发生，不会特别规定为一方解除合同的条件。若合同未作约定，则难以单方面请求解除合同。

2. 法定解除

《合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

承租人能否主张法定解除？显然《合同法》第94条第（二）至（四）款是针对违约方不履行或迟延履行债务的根本违约情形，出租方已履行完合同义务，故不能适用该条款。

其次，关于《合同法》第94条第（一）款规定了不可抗力致使不能实现合同目的的情形。此次疫情是否属于“不可抗力”存在理解上的争议：

“肯定的观点认为疫情无法预见，视为不可抗力合乎法律和实践的客观要求，如我国已发布的《标准施工招标文件》、《建设工程施工合同（示范文本）》等均已明确将“瘟疫”列为不可抗力的一种，并约定了发生此种情形时的处理程序和风险分担原则；

否定的观点认为是否属于不可抗力的判断应当属于法官自由裁量权的范围，需要视具体情况而定。例如在公报案例孟元诉中佳旅行社旅游合同纠纷案中，最高院认为“当时我国虽然出现了非典病例，但疫情范围很小，不构成对普通公众的日常生活形成危害，即原告不能以当时非典疫情的出现作为免责解除合同的依据”。

对此笔者认为，本次疫情是否构成不可抗力需要根据其对某地餐饮企业的影响程度进行个案判定。如果当地政府出台规范性文件明确要求暂停餐饮业营业的，可以视为构成“不可抗力”；如果当地疫情不严重，也未进行行政限制的，可能难以构成“不可抗力”。因此，承租方依据该款主张构成不可抗力并解除合同，存在理解上的争议。

最后，关于《合同法》第94条第（三）款规定的其他情形。最高院于2019年12月出台《全国法院民商事审判工作会议纪要》，其中第48条第2款规定，违约方继续履行合同，对其显失公平，违约方起诉请求解除合同的，应获支持。但若适用该规定，则承租方要置自己于违约方的地位，且违约责任不能因解除合同而减少或者免除，因此也不宜适用。

综上，在租赁合同没有明确约定的情况下，餐企作为承租方难以单方面解除租赁合同；若主张因不可抗力解除租赁合同，则要视具体情况，存在不确定性。

（二）能否不支付或减少支付租金？

一般情况下，签订租赁合同时租赁双方不会约定疫情作为租金减免事由，餐企缺少减免租金的直接的约定请求权。此时餐企若不支付或减少支付租金，是否有法定依据？对此分析如下：

1. 不可抗力

法律规定：
《合同法》第117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

适用分析：
“不可抗力”属于合同履行不能的法定免责事由，但正如前文讨论《合同法》第94条第（一）款的适用，“不可抗力”的认定存在争议， “不可抗力” 的主张能否被法院认可，存在不确定性。

 

2. 情势变更原则

法律规定：
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

适用分析：
上述规定中，“明显不公平”对应“合同变更”，“不能实现合同目的”对应“合同解除”，后者涉及《合同法》第94条第（一）款不可抗力的认定，前文已述。关于前者，《民法总则》已删除了民事行为可变更的内容，理由是“变更”针对实体内容，有公权力入侵私法自治领域之嫌。《民法总则》与《合同法》存在冲突，根据最高院的观点，应适用《民法总则》的规定。但同时，也有观点认为在显失公平情境下，公权力的介入是必要的，应赋予司法机关有限的变更权。因此，在“合同变更”存在争议情况下，可以在应对策略上尝试主张申请变更合同，但不宜作为主要依据。

 

3. 公平担责原则

法律规定：
《民法总则》第6条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

适用分析：
在不可预知的疫情面前，餐企投入的大量资产和现金流几乎付之东流，而相比而言，出租方的损失相对较小，二者明显不对等。疫情造成的损失不是租赁合同任何一方原因造成，故有适用公平原则的空间。民法中的公平原则是一项法律适用原则，它可以弥补法律规范的不足，也可以弥补合同的不足。

基于损失的公平承担原则，承租方在疫情期间不支付或者减少支付租金，出租方因此起诉要求解除租赁合同或者主张违约责任的，承租方可使用公平担责原则的理由进行抗辩。

 

案例参考

（2004）沪二中民二（民）终字第354号判决：

“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”

（2008）洛民终字第2021号判决：

“关于非典时期6个月的租金188299.9元应否由原告承担问题。2003年4-9月发生在全国各地的非典属非常时期,在此期间,原、被告均遭受到了经济损失,按照法律规定的公平原则，其损失应由原、被告共同承担,故原告应按188299.9元的50%退还被告租金94149.95元。”

（2016）浙10民终1556号判决：

“上诉人承租的摊位先后因禽流感疫情原因两次分别关停21天和102天，客观上造成合同中断履行，未能实现租赁目的，且不能归责于任何一方，一审判决据此确定两段时间的租金损失由双方各半分担，合情合理合法，故本院予以维持。”

以上几个案例均是从公平原则的角度，对损失进行合理地分担，相比于“不可抗力”和“情势变更原则”，从“公平担责原则”的角度进行抗辩和论证，可能更值得借鉴。因此本文的倾向性观点为：

从“公平担责原则”的角度看，餐企在疫情期间不支付或减少支付租金，有一定的法律依据及正当性。

三、律师建议

（一）与出租方协商适当减免租金

现行法律、法规、政策均未明确出租方有义务减免疫情期间的租金。因此，承租方因疫情无法正常开业营业的，损失比较明确情况下，首先建议通过书面形式与出租方协商减免租金，例如向业主发送租金减免申请书等。若出租方不同意减免，且确实因疫情导致难以经营的，可以考虑进一步发函明确减少支付租金的请求与理由，以达到变更相应租金、共同承担损失的目的。从长远考虑，也建议业主一方也适当给予租金减免支持，以保障相关产业的长远发展。

（二）共担责任，共克时艰

疫情面前，更需要个人、企业和职能部门众志成城，共担责任。餐饮企业也可以考虑利用其他渠道解决原材料库存等问题，挽回一定损失。例如北京眉州东坡酒楼多家门店利用稳定、高效的供应链体系，将采购的食材平价或低价卖给周围社区的居民们，不仅满足了附近群众满足日常生活需求，也获得了合理利润。再如云南省餐饮与美食行业协会发布“关于携手抗击疫情、重振市场繁荣的呼吁书”，呼吁政府能出台政策减免餐饮企业相关税赋、水、电、气费等，这一做法也值得餐饮业从业者借鉴。

这是一个缺少“年味”的春节，却也是考验业主与餐企同心力的重要时刻。疫情无情人有情，作为律师，我们希望能尽全力维护客户的合法权益，以期共克时艰，共渡难关。