第一部分   项目简介　　2008年7月16日，浙江HJ控股集团有限公司（以下简称：浙江HJ）与湖南省CZ市AR县人民政府，签订了《SS水利生态综合项目开发协议书》，获得了相应地块一级开发资格。协议约定，由浙江HJ代建政府的SS水利系列基础设施工程；政府通过定向“招拍挂”方式，使浙江HJ分期、分批低价获取500亩建设用地使用权，进行房地产项目（即SACC房地产项目）开发；土地出让金部分与浙江HJ在一级开发过程中的投入相抵。　　2008年11月28日、2009年7月13日、2010年4月30日，双方在《SS水利生态综合项目开发协议书》的基础上，又签订了三份《补充协议》。补充协议就土地挂牌事宜、出让金支付事宜、税费优惠与奖励事宜、保证金支付与退还事宜、土地补偿事宜，作出了细化和具体化安排。　　浙江HJ在房地产项目开发过程中，因受欧债危机、房地产宏观调控、政府信用、公司管理等问题的影响，遇到了资金周转瓶颈。为摆脱困境，浙江HJ及其法定代表人CCY，分别以浙江HJ名义、CCY个人名义、湖南房地产项目公司—湖南HJ置业有限公司（以下简称：湖南HJ）名义进行融资，融入资金的形式包括但不限于金融借款、民间借贷、“高利贷”，先后融入资金高达人民币二亿多元。　　2011年6月，浙江HJ的现金流断裂，各债权人纷纷主张债权，并诉至法院。与此同时，浙江HJ法定代表人的配偶提出离婚，部分股东也退出公司并主张股权分割与代位权，公司员工也纷纷离职并提起劳动仲裁。短短一年多时间，有近30起诉讼案件诉至法院，房地产项目开发与公司运营彻底陷入困局。　　2012年2月，浙江HJ迫于政府、债权人、施工单位、合作伙伴、购房业主、股东、员工等多方面压力，不得不尝试将项目整体转让。自2012年3月初至2012年6月底，历时近四个月，在与三个谈判对象就三种整体转让方案谈判失败后，终于在2012年6月29日与郴州市CJTR置业有限责任公司、江西GZ实业有限公司，成功达成联合收购合作意向，并顺利签订《联合收购协议》等系列文件。　　本律师团队，作为浙江HJ的法律顾问，全程参与了联合收购的调查、谈判、文件拟制、法律意见出具，以及与本项目有关的全部诉讼、非诉讼法律服务，最终使得浙江HJ及SACC房地产项目起死回生，获得了浙江HJ及其法定代表人的充分认可。　　第二部分   主体部分　　《关于浙江HJ控股集团有限公司SACC房地产项目　　联合收购之法律意见书》　　致浙江HJ控股集团有限公司：　　根据浙江HJ控股集团有限公司（以下简称：“贵公司”）与浙江金道律师事务所（以下简称“金道”）签署的《专项法律顾问协议》，金道接受贵公司之委托，以特聘专项法律顾问的身份，指派H律师、W律师、Z律师、Q律师组成律师团队，为贵公司“SACC房地产项目”联合收购之目的，按照中国律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，全程参与联合收购调查、谈判、合同文件拟制等事宜，并出具本法律意见书。　　为出具本法律意见书，本所律师特作如下声明：　　1.本法律意见书依据出具日前已经发生或存在的法律事实及我国现行法律、法规和有关规定出具。　　2.本法律意见书系基于委托人提供的所有文件及信息均真实、完整的前提下出具，委托人应对所提供文件的真实性、完整性负责。　　3.如委托人存在未能如实或者充分告知相关事实情况之情形，而导致本法律意见书与最终事实的偏差，则本法律意见书应予修正。　　4.本法律意见书仅供委托人决策参考之用，不得用作其他用途。　　鉴于浙江HJ控股集团有限公司（以下简称“浙江HJ”）、郴州市CJTR置业有限责任公司（以下简称“郴州TR”）、江西GZ实业有限公司（以下简称“江西GZ”）经平等、友好协商，已就郴州TR、江西GZ联合收购浙江HJ所有的“SACC房地产项目”达成合作意向，本律师团队全程参与了联合收购调查、磋商、谈判等事宜，为全面促成三方正式成功合作，盘活SACC房地产项目，实现三方共赢，应浙江HJ控股集团有限公司之委托，本律师团队特出具本法律意见书。　　一、本法律意见书依据的文件　　为出具本法律意见书，金道律师查阅、参考的法律、法规、规范性文件及其他文件，包括但不限于：　　1.《中华人民共和国合同法》；　　2.《中华人民共和国物权法》；　　3.《中华人民共和国担保法》；　　4.《中华人民共和国土地管理法》；　　5.《中华人民共和国城市房地产管理法》；　　6.《中华人民共和国城乡规划法》；　　7.《中华人民共和国建筑法》；　　8.《中华人民共和国公司法》；　　9.《中华人民共和国公司登记管理条例》；　　10.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》；　　11.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》;　　12.《物业管理条例》。　　二、合作方式　　郴州TR和江西GZ联合采取项目现状整体收购（参见附件1）的合作方式对浙江HJ所有的SACC房地产项目进行接盘。即郴州TR和江西GZ对浙江HJ的SACC房地产项目（以下简称项目）进行整体收购，收购内容包括湖南HJ公司所有股权、债权和债务、资产、收益等相关权利与义务。但不包括市政工程项目、水利工程项目、AR二期约230亩土地及今后相关收益、项目一期规划的酒店用地（地块三）及今后收益。根据谈判进程，拟制合作协议，将相关合作意向以正式协议的形式最终固定下来。　　三、收购操作细则　　整体收购的土地资产、债权、债务、股权及遗留问题等处理细则如下：　　1.土地资产约定：土地（土地证号为：XA国用【2009】第XX号）浙江HJ按现状交付给郴州TR和江西GZ（详见附件1）。其中酒店用地，三方一致同意在任何时候无偿转让到浙江HJ指定的公司名下，相应费用由浙江HJ承担，建设施工工作也由浙江HJ另行组织，与郴州TR江西GZ无关。　　除酒店用地部分（地块三）以外的土地，浙江HJ负责将协议约定的土地证过户到郴州TR名下。办理土地证过户手续的一切税费及土地出让金全部由浙江HJ负责，但郴州TR应就土地过户事宜向浙江HJ一次性包干支付人民币贰佰万元整。　　2.债权债务处理约定：项目收购前本项目、浙江HJ、湖南HJ两公司的以及法定代表人CCY，凡与此有关的所有债权债务由江西GZ负责处理和承担。　　3.湖南HJ置业有限公司股权约定：浙江HJ和江西GZ同意公司100%股权变更到郴州TR名下，法人代表和股东人员由郴州TR自行确定。浙江HJ负责从股东NJG、CCH（注：其中NJG为股权质押的质押权人、CCH为代持股的名义股东）处将公司100%股权变更到郴州TR名下的工商登记手续，费用由浙江HJ承担，郴州TR应积极配合。　　4.项目收益的约定：　　（1）已开发土地（地块一）范围内的20栋房屋所有收益归江西GZ所有。　　（2）后期约60亩（地块二）开发项目第一层、第二层34000平方米商业用房归浙江HJ、江西GZ所有。其中浙江HJ4000平方米，江西GZ30000平方米。　　（3）后期约60亩（地块二）开发项目中除了第一层、第二层34000平方米商业用房以外的所有房屋收益归郴州TR所有，但酒店用地（地块三）以及开发收益除外。　　（4）税收奖励收益，三方按4:4:2比例分成，其中浙江HJ分得40%，郴州TR分得40%，江西GZ分得20%。　　5.其他项目遗留问题处理约定：项目原有遗留的其他问题由浙江HJ、江西GZ负责处理和承担。　　6.关于附件一中各地块开发的约定：地块一由江西GZ负责开发建设，地块二由郴州TR负责开发建设，地块三由浙江HJ负责开发建设。　　四、项目收购价款　　项目整体收购价款，除项目现状在协议中列明的由江西GZ支付债权债务款项以外，郴州TR、江西GZ分别按照下列约定向浙江HJ履行相应的付款或交付义务：　　1.江西GZ应另行向浙江HJ支付人民币壹仟陆佰万元（1600万元）转让费（税后），转让费江西GZ应于协议签订之日起三十天内支付人民币壹仟万元（1000万元），协议签订之日起六十天内支付人民币陆佰万元（600万元）。　　2.郴州TR负责按照协议约定的商业用房的位置，向浙江HJ交付4000平方米一、二层商业用房，并由郴州TR负责交付并过户给浙江HJ或浙江HJ指定的第三方（本条款约定的商业用房，郴州TR只负责建筑工程及附属设施费用，其他所有的相应税费（包括应由开发商缴纳的税费）由浙江HJ承担。　　五、项目保证金的约定　　1.郴州TR应一次性向浙江HJ和江西GZ缴纳保证金人民币叁仟伍佰万元整，其中人民币叁仟万元整打入江西GZ指定的债权人帐户，人民币伍佰万元整打入浙江HJ指定帐户。　　上述保证金的付款条件及时间为：　　第一、浙江HJ负责协调政府将批复文件明确项目容积率为4.0（或确保总建筑面积达到26万平方米）；　　第二、浙江HJ确保其原来与AR县政府约定的优惠政策延续于本项目；　　第三、浙江HJ负责土地产权处理清晰，土地使用权抵押、查封问题得到妥善解决； 　　第四、与土地使用权抵押权人达成土地过户和付款手续的约定，浙江HJ、江西GZ对所有债权债务及遗留问题得到妥善处理。　　第五、《关于对HJSACC项目以联合整体收购形式进行重整的报告》（附件三）的请求事项获得政府正式批复，并出具相应法律文件。　　付款时间：上述五项条件全部具备以后，郴州TR同时支付保证金。　　2.该保证金作为郴州TR确保保质保量，确保约定面积及确保在约定时间内向浙江HJ及江西GZ交付第一层和第二层商业用房的保障。　　3.该保证金浙江HJ、江西GZ按郴州TR所交付的商业用房面积比例分批返还给郴州TR（交付标准为郴州TR按分段验收方式为所交付商业用房办理完毕商品房预售许可证，浙江HJ、江西GZ同意商业用房以上部分郴州TR工程继续施工）。　　六、项目规费、税收、帐户约定　　1.规费：浙江HJ、江西GZ所属店面在郴州TR报建时按各自比例交纳给郴州TR。　　2.税收：由郴州TR统一申报交纳，浙江HJ、江西GZ按各自所属商业用房比例向郴州TR交纳。　　3.政府按优惠政奖励给项目的税收奖励，三方按3：4：3比例分配，其中浙江HJ占30%，郴州TR占40%，江西GZ占30%。郴州TR应在返还资金到帐日三天内支付到浙江HJ、江西GZ指定帐户。　　七、浙江HJ权利与义务　　1.浙江HJ在收到江西GZ支付的第一笔人民币壹仟万元转让款后，负责与江西GZ一起与项目各主要债权人签订《债务调解协议书》，并配合江西GZ处理项目在建工程的结算、工程开工、以及其他遗留问题处理等工作。　　2.浙江HJ负责协调将NJG、CCH的湖南HJ置业有限公司的股权和法定代表人变更给郴州TR，涉及工商、法律等相关手续郴州TR应积极配合。　　3.浙江HJ负责《关于对HJSACC项目以联合整体收购形式进行重整的报告》中相关条款的落实，郴州TR、江西GZ协助配合。　　4.浙江HJ负责在郴州TR交纳保证金后将项目所有相关资料移交给郴州TR。　　5.浙江HJ应确保原AR县政府给予湖南HJ和本项目有关税收与规费的优惠政策继续适用（“优惠政策”是指：AR县政府与浙江HJ于2008年11月28日签订的补充协议的第四条第1款和第2款，详见协议附件2）。　　6.地块三如浙江HJ不用于酒店开发，则应交予郴州TR进行开发建设。所建设房屋第一层和第二层归浙江HJ所有，其他归郴州TR所有。　　八、郴州TR权利与义务　　1.负责按约定时间和条件足额支付保证金。　　2.郴州TR负责交付给江西GZ的第一层和第二层商业用房总面积30000平方米。自项目开工之日起四年内，将自AR大道往七一西路再往滨江路方向范围内第一层和第二层共三万平方米商业用房交付给江西GZ，其中自AR大道至七一西路方向不少于壹万伍仟平方米第一层和第二层商业用房在项目开工后两年内交付给江西GZ。剩余的壹万伍仟平方米商业用房郴州TR确保在项目开工后四年内向江西GZ全部交付完毕。　　交付标准为，郴州TR经验收合格后，并且通过分段验收方式取得商品房预售许可证。店面交付后，浙江HJ和江西GZ同意已交付商业用房以上部分郴州TR工程继续施工。　　交付商业用房的位置为：七一西路大门出门向右到AR大道所有新开发的第一层和第二层商业用房全部归江西GZ所有。不足30000万平方米部分，七一西路大门出门左边扣除2000平方米第一层和第二层商业用房（归郴州TR所有）之外的位置开始优先为江西GZ补足。　　3.郴州TR在确保向浙江HJ和江西GZ交付上述商业用房外，如有剩余部分，则剩余部分商业用房归郴州TR所有。　　4.郴州TR所交付给浙江HJ、江西GZ的商业用房，郴州TR除了承担项目建筑费用、配套附属设施费用外，其他一切费用（包括应由开发商缴纳的税费）由浙江HJ和江西GZ按所有的商业用房面积比例负担。　　5.郴州TR负责配合浙江HJ、江西GZ与项目各主要债权人签订《债务调解协议书》，若浙江HJ或江西GZ在所属商业用房范围内将部分或全部商业用房需对外进行抵押、担保、转让时，郴州TR应无条件给予配合办理。　　6.负责及时为浙江HJ、江西GZ商业用房再销售、银行按揭、办证、交付等各过程负责办理相关手续。所需交纳的一切费用由浙江HJ和江西GZ按照各自所有的商业用房面积比例交纳。　　7.协议约定的“第一层和第二层商业用房”是第一层和第二层所有建筑部分，其中“第一层”是指，正负零及与路面对应的一层。所交付的商业用房第一层和第二层的面积、位置应垂直对应和吻合。　　8.除地块二以外的债权债务及遗留问题与郴州TR无关。　　九、江西GZ权利与义务　　1.负责将壹仟陆佰万元项目转让款按约支付浙江HJ。　　2负责在本条所列范围内向各债权人支付款项（共计人民币壹亿元），其中：LYL约人民币5600万元，LCM约人民币2000万元，WLB约人民币2000万元，JL约人民币200万元，零星债务约人民币200万元，具体按照与各主要债权人签订《债务调解协议书》为准。如债务总金额超过人民币壹亿元，超过部分由浙江HJ负责归还，如总金额少于人民币壹亿元，则少出的部分归江西GZ所有。　　3.负责按实际发生或结算金额支付己开发20栋多层商品房范围内各项工程款及收购前项目其它应付款的支付，共计约为人民币贰仟伍佰万元。该项费用总金额上下浮动在5%以内（含本数），江西GZ认可，由江西GZ支付。如超过5%，则超过的部分由浙江HJ负责支付。　　4.负责地块一己开发20栋多层商品房范围内所有应收房款的收取，及未完工程的完成直至交付验收。该款项约为5000万元，如少于人民币5000万元的金额由浙江HJ补足，如超出人民币5000万元的部分归浙江HJ所有（以双方认可的房屋销售金额和有效的应收账款凭证为准，多退少补的结算，在房屋预售证拿到后的一个月内结清）。　　5.负责郴州TR所交纳人民币叁仟万元（3000万元）保证金的返还。　　6.负责项目收购前各项遗留问题（含“C34栋”房屋拆除）的处理，费用含在2500万元应付工程款之内。　　7.负责将上述收取的资金全部优先用于处理前期的债权债务。　　8.负责已建成的20栋房屋范围内所有工程综合验收合格，为业主办好三证（含契税证、房产证、土地使用权分证），缴清全部税费（办理完税务结算），安排好物业管理。并按照国家房屋保修标准进行保修，及其他一切工作，所需费用由江西GZ承担。本条款约定的房屋，涉及到办证、盖章等事宜，郴州TR应积极配合。　　9.郴州TR建成的商业用房可以交付以后，江西GZ应在郴州TR通知的时间内及时收房。否则郴州TR有权进行处置，收回保证金。　　10.江西GZ与浙江HJ如发生任何纠纷，均与郴州TR无关，并不得影响郴州TR正常经营。　　十、保密条款　　三方就协议约定的合作事宜均负有保密义务，如有违反，按协议“违约责任”条款处理。　　十一、违约责任　　若三方任何一方未按协议约定义务履行而给其它任何一方造成损失时，除赔偿所有相应经济损失外另加壹仟万元违约金。　　十二、附件包含的文件　　1.湖南省AR县《HJSACC》建筑（高层部分）方案总平面图（2）。　　2.浙江HJ与AR县政府签订有关该地块协议、补充协议。　　3.关于对HJSACC项目以联合整体收购形式进行重整的报告。　　十三、法律风险提示　　鉴于本项目融资过程中问题的复杂性，在融资与开发陷入极度被动的情况下，达成如此联合收购意向实属不易。联合收购协议正式签订后，贵公司务必严格执行协议条款，积极履行合同约定义务，真正盘活SAC房地产项目，实现公司彻底走出困境的目标。　　第三部分   经典评析　　本案是浙江HJ的SACC房地产项目联合收购之非诉法律服务，但最终签订《联合收购协议》及系列文件，是建立在对该项目开发全程充分了解的基础之上，对各方面关系进行综合协调、梳理后达成的。本项目从某种意义上讲，也是浙江HJ及其法定代表人CCY的一部血泪史。本案也融入了本律师团队两年多的辛勤劳动，值得我们思考和总结的东西颇多。　　一、本案涉案金额大，案情复杂　　1.涉案标的总价值约人民币10亿元，仅涉案民间借贷金额就高达人民币2亿多元。　　2.涉案主体众多。本案涉及湖南省CZ市AR县人民政府、浙江HJ及其房地产项目公司湖南HJ、各债权人、合作伙伴、公司股东、施工单位、购房业主等。　　3.涉案的利益关系复杂。各方主体基于各自利益，与浙江HJ单线发生关系；或各方主体之间发生关系；或随着时间的推移，各方主体之间形成新的利益群体，本案的利益关系错综复杂。　　二、涉案的纠纷复杂，诉讼与非诉交织在一起　　在项目并购谈判过程中，相伴而生存在着诸多纠纷案件。诉讼案件与非诉讼案件交织在一起，民事案件与刑事案件交织在一起。　　1.诉讼案件：如建设工程施工合同纠纷案件、房屋买卖合同纠纷案件、民间借贷纠纷案件（其中包括附土地使用权抵押、附房屋抵押、附动产质押、附股权质押、附连带责任保证等）、金融借款合同纠纷案件、离婚及代位权纠纷、劳动仲裁纠纷、拖欠农民工工资案、诬告陷害案等。　　2.非诉案件：尽职调查非诉案件、代持股案件、债转股案件、股权质押及内部承包案件等。　　三、案件的专业性强，对律师综合素质要求高　　1.鉴于本案案情、涉案纠纷的复杂性，对经办律师提出了更高的要求。经办律师不仅要熟悉与之相关的法律、法规及司法解释，如《合同法》、《物权法》、《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《建筑法》、《城乡规划法》、《公司法》，更要能将相应法律、法规及司法解释融会贯通，灵活运用。　　2.经办律师要懂得房地产运作业务知识，熟悉房地产业务运作流程及务实。同时还要懂得项目并购沟通与谈判技巧，能够就委托人的利益据理力争，又要能审时度势，适时妥协与变通，最终促成合作成功，实现双赢或共赢。　　四、房地产项目成功并购谈判心得分享　　1.大局至上原则　　本案操作过程中，本律师团队秉承的工作原则是，立足大局，以成功促成项目联合收购和实现共赢为目标，而不是单纯的实现委托人权益的最大化。只有并购成功，才能帮助委托人真正摆脱困境，甚至是摆脱牢狱之灾。一旦并购谈判成功，委托人自是有利可图，问题只在于利益的多与少，以及利益实现的时间及方式。　　本着上述原则，本律师团队从项目整体宏观角度着眼，理顺了与本项目有关的各种法律关系，同时进一步理顺了与本案密切相关的政府关系，及相关利害关系人的关系。这是促成本项目成功的大前提，也是成功的关键因素。　　2.利益导向原则　　在并购谈判过程中，本律师团队以各方当事人的“核心经济利益”为导向，进而辐射当事人其他利益。预设了多种可能性与合作模式，同时在各种合作模式基础上，细化各种可供选择的应变与调整预案。　　本案的一大特点是，郴州TR、江西GZ联合收购SACC项目，在收购过程中，各方分工不同，但又有交叉；各方的核心利益点不同，但也有重叠。浙江HJ主要负责协调政府、股东、债权人层面的关系，核心利益点为部分现金和第一层4000平方米店面的收益权。郴州TR主要负责项目建设，核心利益点为第一层、第二层2000平方米店面，第三层及以上楼层房屋的收益权。江西GZ主要负责债务清偿及处理前期遗留问题，核心利益点为第一层、第二层合计30000平方米店面收益权。　　3.法律文件拟制—大处着眼，小处着手，环环相扣　　本案相关法律文件拟制，本着从大处着眼，小处着手原则，力求实现环环相扣，层层制约。具体思路如下：　　（1）签订框架协议。框架协议在三方合作意向的基础上整理完成，另拟相应请示报告，形成配套文件。此套文件，用于政府公关工作，协调政府层面关系。　　（2）签订正式协议。此协议在框架协议的基础上拟制，将合作框架的内容具体化，协议内容中关于利益分配的部分条款，与框架协议中的条款为“阴阳合同”条款（确保条款的有效性），是当事人之间真正执行的协议文本。　　（3）签订补充协议。补充协议，是就正式协议中的某些专项问题进行的单独约定，如费用结算、销售及利润分配、税务承担、规费返利分配等专项问题。　　（4）其他配套法律文件。即其他进一步细化当事人权利实现和义务履行的细则，以及防范和控制相应法律风险的文件。
*黄耀，本所高级合伙人，一级律师，浙江省律师协会金融与保险专业委员会副主任，浙江省律师协会民商专业委员会委员，浙江省律师协会建筑房地产专业委员会委员，浙江省律师协会企业重整重组及破产管理业务委员会委员，杭州市律师协会知识产权专业委员会委员，丽水市仲裁委员会仲裁员。*王扩海，本所民商法律部律师。