2012年8月杭州市政府门户网站公布《杭州市物业管理条例（修订草案）》（以下简称《修订草案》），举行网上公开听证。10月，杭州市政府法制办对条例送审稿修改完善后，再度公开征求社会各界意见和建议。近日笔者受邀参加了杭州市电视台“我们圆桌会”栏目对《修订草案》的访谈节目。本文以案件说法，来谈谈《修订草案》有哪些新内容和亮点。　　一、办案手记　　早期的物业管理纠纷通常都是物业服务质量和物业费缴纳方面的争议，而近5年以来，随着商品房社区化进程和《物权法》等一系列新法律的出台，物业纠纷形态日趋多样性。笔者经手办理的几个案例就颇为典型。　　案例1：物管用房你在哪里　　杭州某小区交付后，小区业主委员会查对发现，开发商交付的物业管理用房虽然面积足额，但并不是规划设计核定的位置。规划行政管理部门确定的物业管理用房临街地理位置优，已经被开发商出租用于超市经营，而交付的物业管理用房则寓居小区内侧一角鲜有商业价值。原来开发商将两处进行对调。于是，业主委员会启动诉讼程序，要求开发商交付物业管理用房并将超市租金收益收归业主所有，纠纷遂起。　　案例2：慷慨的开发商　　杭州某小区已经交付使用近8年，新任一届业主委员会发现房屋行政管理部门登记的物业管理用房有一处被用于电信房使用，于是提起诉讼要求开发商交付该处房产。开发商抗辩认为，起诉已过2年诉讼时效，而且已经交付的物业管理用房面积远超出了法定要求，且当时房管局核发了《物业管理用房缴交确认单》。最终法院判决认为，现小区的物业管理用房面积已经超过法定最低要求，而虽然该处房产在规划设计中被划定为物业管理用房，但现状用于电信机房，用途亦为满足整个小区业主所需，从公平合理角度而言开发商已尽义务，故驳回诉讼请求。　　案例3：失而复得的门卫房　　杭州某小区大门左侧有一处利用大门隔墙和相邻房楼梯间搭建的简易门卫房，从2004年交付使用至今均相安无事。2012年3月，业主委员会因其他纠纷而查询小区规划设计文件档案，无意发现小区大门右侧的营业房规划设计用途赫然写着“门卫”，而此处房产早已被开发商出售，并办理了非住宅的房产登记。虽然该小区物业管理用房已经足额交付，但业主委员会认为既然规划设计为门卫，理应归全体业主所有。而此时项目公司已经清盘注销。于是，业主委员会对项目公司的两个股东提起诉讼要求返还门卫房并赔偿20万元的租金损失。最终该案调解结案，维持小区现状，项目公司股东补偿60万元。　　案例4：谁的人防车位　　杭州某小区人防车位一直由开发商委托物业公司出租给小区业主使用，由于银根紧缩，开发商决定向业主出售所有的人防车位使用权。一石激起千层浪。起初陆续有业主购买，但其后业主委员会在小区召开业主大会抵制销售并主张人防车位应归属全体业主所有。业主大会解聘了原物业公司，同时将人防车位转由新聘物业公司管理并办理人防工程使用证。开发商与业主为争人防车位权利剑拔弩张是未曾料想的。　　案例5：业主大会决议无效　　杭州某小区业主委员会对小区原开发商选任的物业管理公司不满意，于是按任免程序召开业主大会，商议改聘物业公司事宜，业主大会作出决议同意选聘业主委员会推举的新物业公司。于是，开发商作为原告向法院提起诉讼，状告小区业主委员会，要求法院判决确认业主大会决议无效。法院则认为业主大会决议是业主和业主大会之间的权利义务关系与开发商无涉，不予受理。　　案例6：物业公司争夺战　　杭州某小区虽然召开了业主大会决议选聘新的物业公司，但是原物业公司认为业主大会召开程序不合法，系在少数业主委员会操纵下做出的决议，故拒绝退场。而新物业公司则认为自己有业主大会的决议，并且签订了物业委托合同，其必须按约入场管理。于是，小区出现了有趣的一幕，小区大门口两家物业公司的保安都站着值班。而两家物业公司则各自开始逐门逐户向每个业主征求赞同票，以期获得更多业主的支持，而业主则不堪其扰。　　案例7：谁是李鬼　　一个小区，两个业主委员会，一新一旧，新的业主委员会认为已经经过业主大会改选，他们的任职是合法有效的。而原先的业主委员会则认为业主大会的召开程序和表决均不合法。于是，业主们期盼的优质物业管理环境遥遥无期，小区首先陷入了谁是李鬼的内部之争。　　案例8：一笑而过　　开发商为了吸引客户提高销售额，向业主许诺免收1年物业管理费。其实，这部分费用将由开发商代向物业公司支付。物业公司虽然和开发商签订有合同，但怎奈开发商利用优势地位，总是拖欠推诿。于是，物业公司衣襟见肘，管理越来越困难，只得选择退场，而此时开发商却欲以挽留，只是晚矣，只能一笑而过。　　案例9：一分为二　　某大型住宅项目，建设周期较长，其中一期的业主已经入住，而后一期尚在处开发设计阶段。开发商根据更优化更合理的角度考虑，欲将原规划建设区域一分为二，变为两个独立的小区。由于不可避免地会影响到原规划设计的小区共有设施和设备，已经入住的业主纷纷表示反对。为此，行政主管部门召开听证会，业主和开发商各自陈述利弊，针尖对麦芒。　　二、《修订草案》的六大亮点　　针对上述案例中出现的情况，新条例是否能给出规制和解决方案？而新条例又有哪些突破和亮点？之前媒体热议的此次杭州市独创的“物业保修金”、“物业公司退出机制”、“业主自行管理”等等内容，其实在上位法和其他行政管理规定中早已有明确，只是由于法律宣讲不够，不为公众所熟知罢了。而根据办案实践经验，笔者认为以下六个方面的内容是此次《修订草案》的亮点：　　亮点1：街道办事处的全程参与　　此次草案新增和强化了街道办事处的监管职能，主要表现：首次业主大会的成立；首次业主大会筹备组组长的指定；后续业主大会的召集；列席业主大会；业主委员会的换届；业主委员会事务公开和经费；物业管理区域的划分；物业公司的选聘等等方面。街道办事处可以以自己的名义全程参与所有的物业管理环节，必要时可直接接管，并享有绝对的监管权利。　　较之国外物业管理立法而言，他们强调和侧重的是制度管理和制约，而政府监管只是法律之外的一个救济途径。而我们的立法大政府小市民的特点尤为浓重，这也是中国现有的国情和法治水平所决定的。　　亮点2：业主委员会的候补委员　　在修订草案中，首次提出了业主委员会候补委员制度。候补委员人数原则为正式委员人数的50%。业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%时，可以从候补委员中自动递补。这个制度是根据实践情况而创设，突发个别业主委员会成员辞职甚至业主委员会集体辞职，不少小区都遇到过这种情况，这些都给小区的物业管理带来极大的困难。笔者认为，候补委员制度灵活便利，体现了立法者的智慧，能够未雨绸缪，以保持小区的长治久安。　　亮点3：业主委员会成员的要求　　业主委员会是代表业主行使权利的具体组织，在整个物业管理的活动中处于轴心的角色，因此业主委员会的管理水平和能力对小区的建设而言是至关重要的。国务院的《物业管理条例》中对业主委员会成员的要求仅仅是“热心公益、责任心强、有组织能力”简单的原则性规定，而此次修订草案进行了提炼和细化，规定了业委会成员的“廉洁奉公义务”和“勤勉尽职义务”，并且提出了两项义务的具体内容和要求。笔者认为，这个修订内容非常先进，法律就是要解决实际操作性的问题。　　遗憾的是，此次修订并没有规定业主委员会成员违反义务的罚则。无论是国务院的物业管理条例，还是浙江省的物业管理条例，“法律责任”这一章节基本上是针对开发商、物业公司和国家工作人员的违法责任，而针对业主委员会成员的却没有只言片语。对业主委员会成员的任职和行为缺乏法律制约，要求完全靠自律显然是不科学的。笔者期望，早日看到这方面的法律规定，就像酒驾入刑的社会效果一样立竿见影。　　亮点4：业主委员会工作和经费公开　　如前文所述，业主委员会的重要性毋庸置疑，而很多矛盾的爆发都是基于对业主委员会的不信任。如何化解信任危机，又是摆在立法者面前的一道难题。这次修订草案规定了业主委员会事务公开和经费公开制度，除了向全体业主报告，也要通报街道办事处，并应当接受业主的质询。这是首次在法律规定上确立业主委员会的公开制度。阳光是最好的防腐剂！公开、透明的制度和操作，相信业主也就不会胡乱猜疑。　　不过，笔者认为这一条还太过单薄，建议还可以再细化，将公开的时间、内容、方式等都做进一步要求，杜绝留走形式的情况出现。考察国外立法实践，他们在这方面的规定和要求就相对比较完善。　　亮点5：物业管理用房之开发商新权责　　由于开发建设的原因，工程设计确定的物业管理用房和最终建成的物业管理用房存在面积上的差异。除了实践操作中已经通行的补充配置，或者无法补充的情况下按照同类物业销售价格支付不足部分价款作法外，修订草案新增在规划确定的物业用房实际面积若超过法定面积时，建设单位可在不影响房屋合理使用的情况下对剩余部分面积进行处置的内容。这是对开发商来说一个大利好。上文案例2中的情况就有章可循了。同时新增了对于分期建设原因不能足额提供当期物管商业用房的，开发商应支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为补偿。这一规定又是对实务中出现的情况给予了具体而可操作的方案。这些新内容不仅加强了对业主权益的保护，同时也平衡开发商的合法利益，公平合理、利益兼顾。　　亮点6：物业管理商业用房之租期限制　　修订草案新增对物业管理商业用房在对外出租时的租赁年限的限制规定。具体而言，在业主委员会成立前，物业公司对外出租租赁期限不得超过业主委员会成立后的3个月；而业主委员会成立后，物业公司对外出租租赁期限不得超过物业服务合同约定的物业公司受聘期限。物业管理商业用房从来都是物业公司眼中的香饽饽，也是业主收益的主要来源。这一条规定相当新颖，可以有效防止物业公司权利滥用。　　只是需要思量的是，对于承租人而言，若作为善意第三方这一规定对其是无约束力的。而且租赁合同在法律上也难以触犯效力性强制性规定而无效。因而，需要在法律责任上增添物业公司违反时的罚则，这样才能更有效的确保条文的落实。　　目前，修订草案尚在最终审议阶段，笔者认为，上述六个方面的亮点若能够保留并完善，将在实践中发挥有效的规范调整作用。　　有人说《物业管理条例》中规定的“业主民主自治”是中国公民民主意识的训练场，更是为中国的政治体制改革探路。对于这部在立法层级上还不属于基本法，尚处于行政法规级别的法律是否能担负如此宏大的历史使命，笔者不敢妄言，但有一点笔者可以大胆预言，这部法律必将同《婚姻法》和《劳动法》一样越来越与每个公民的生活息息相关。*钱雪慧，本所高级合伙人，建筑房地产法律部负责人，西南政法大学民商法专业研究生，比利时HASSLEJ大学访问学者，浙江省律师协会建筑与房地产业务委员会副秘书长，杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任。