金道业绩 | 开发商房屋被抵押无法过户，商品房消费者维权纪实
2026年3月12日
房地产开发商为盘活现金流，常会将未售房屋抵押给银行进行融资。正常交易流程中，开发商出售抵押房屋前，会归还融资，注销抵押登记，为购房者办理房屋过户。但此类交易暗藏风险：一旦开发商资金链断裂，银行拒绝注销抵押，已支付房款的购房者便会陷入“钱房两空”的两难境地。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《批复》）从法律层面明确了商品房消费者的房屋交付请求权优先于抵押权。然而，该规定在司法实践中如何落地、抵押权（特别是登记在先的抵押权）能否被涤除，相关案例尚不多见。
近日，笔者办结了一起商品房消费者维权案件，成功注销了银行在先设立的抵押登记，并协助当事人完成房产过户。现将本案的处理过程与实务经验分享如下，以供参考。
一、案件背景
2020年至2021年间，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，并全额支付购房款。开发商虽已将房屋交付购房者实际使用，却始终未配合办理过户登记。购房者多次与开发商沟通无果后，于2023年6月委托本所代理此案，依法维权。
二、案件难点及应对思路
在《批复》公布施行前，司法实践中处理此类纠纷，通常援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八、第二十九条。但该规定的适用场景有限：仅当开发商的债权人申请执行开发商名下房屋时，符合法定条件的购房者可通过提出执行异议排除强制执行。而对于购房者能否直接诉请法院判令将房屋过户至自身名下，《执行异议复议规定》并未作出明确规定。由此导致相关胜诉案件的裁判结果，仅能排除法院对案涉房屋的执行，购房者难以依据执行异议案件的判决书办理产权登记，房屋权属始终处于不确定状态。
2023年4月20日《批复》正式公布施行后，法律明确了商品房消费者房屋交付请求权的优先性，但对于法院能否直接判令办理房屋过户、能否判令涤除房屋抵押权等问题，《批复》仍未作出具体规定。
在缺乏明确法律条款指引的情况下，我们结合法理对本案展开深度分析，确定核心维权思路：
①从权利优先级层面分析 商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程承包人的价款优先权，后者又优先于抵押权。既然建设工程承包人可在房屋存在抵押权的情况下，通过诉讼方式行使价款优先权，那么商品房消费者亦有权直接通过诉讼主张房屋交付请求权，而不仅限于在执行程序中提出执行异议。
②从权利保障完整性层面分析 《批复》虽明确商品房消费者享有房屋交付请求权，但交付请求权的实现必然伴随产权过户，若不赋予购房者请求办理房产过户的权利，其合法权益无法得到完整保障，《批复》的立法目的也难以实现。
③从司法裁判参考层面分析 《批复》施行前，已有个别法院基于原有的司法解释，结合保护善意商品房消费者生存权的法理，作出判令抵押权人注销抵押登记、开发商协助购房者办理房屋过户的生效判决。此类裁判案例为我们本案的顺利立案及后续胜诉提供了有力支撑。
三、办案亮点
（一）准确分析，高效办理财产保全
考虑到涉案开发商已陷入经营困境，其名下房产随时可能被其他债权人申请财产保全或强制执行。若案涉房屋被另案查封，我方维权工作将陷入被动。基于前述分析，我们在立案的同时，同步向法院申请对案涉房屋采取财产保全措施，成功取得首封。这为后续胜诉判决的顺利执行奠定了坚实基础。
（二）有效沟通，成功追加银行为被告
本案立案阶段，法院最初认为不宜将抵押权人（银行）列为本案共同被告。但我们认为，若不追加银行为被告，案涉房屋的抵押权无法在本案中一并处理，购房者办理过户登记的核心诉求将难以实现。为此，我们在立案后及时向法院提交了专项案例检索报告及分析意见，据理力争，申请追加银行为共同被告，该请求最终得到法院采纳。
（三）充分说理，获得胜诉判决
庭审过程中，抵押权人银行提出了激烈的抗辩。银行主张抵押登记发生在购房合同签订之前，购房者对抵押情况是知悉的，故银行的抵押权应优先得到保护，坚决不同意注销抵押登记。虽然开发商在本案立案之后仍向银行偿还了部分贷款，但银行辩称该部分还款与案涉房屋无直接关系。除此之外，银行还就抵押贷款在其他法院另案提起诉讼，要求处置包含案涉房屋在内的抵押物并优先受偿。 面对银行的抗辩，我们结合在案证据和各方陈述予以充分反驳：
首先，购房者属善意。 虽然抵押登记在正式购房合同签订之前，但购房者早在抵押登记前就与开发商签订了房屋认购合同。并且，开发商在出售该房屋时并未告知购房者抵押情况，故购房者购房时对于抵押情况并不知悉，属于善意购房者。
其次，交易惯例可循。 我们在庭审中重点强调了银行借款合同中约定：在借款债务全部清偿前，银行允许抵押物部分出售，借款人须提前偿还部分借款。案涉小区有30余套房产都是后续出售后解押的，说明各方实际就是按照“卖一套、解一套”的交易惯例操作的。本案立案后，开发商向银行偿还款项已超过案涉房屋担保的最高债权额，案涉小区并不存在与本案类似的案件，足以说明开发商已经偿还了案涉房屋所担保的抵押贷款。
最后，抵押权未受实质影响。 经核算，银行剩余抵押物市场价值远高于银行剩余债权金额，故本案中抵押权人银行的合法权益并不会因为涤除案涉抵押权受到减损。
最终法院采纳了我们的代理意见，判令银行注销抵押登记，并判令开发商协助办理过户登记。
（四）多方推进，顺利完成过户登记
判决生效后，我们积极与银行沟通，促成其主动办理了案涉房屋的抵押注销登记手续。随后我们及时向法院申请强制执行，通过与法院执行局、不动产登记部门的多次协调，最终顺利协助当事人办理完毕房屋过户手续。
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