金坚浩  律师

业务领域：

民商事诉讼、公司法律服务、民商事合同撰写

教育背景：

管理学 学士学位

台湾铭传大学 交流学习

执业经历：

2021年作为专职律师于浙江金道（绍兴）律师事务所执业，主要办理民商事诉讼业务。参与办理黄酒小镇、越王城园区内香港品珍楼酒店等的清退项目。担任相关园区、诊所以及纺织、建筑、电子设备、黄酒等企业的法律顾问，协助顾问单位撰写和修改大量合同、文书，协助处理股权争议、股权结构设计等事项。

社会职务：

越城区政协委员

民建越城区基层委越焜支部副主委

绍兴市总工会法律援助团队成员

典型案例：

原告王某与被告王某房屋买卖合同纠纷案件：

案情：原、被告系同村村民。被告将其名下房屋（以下简称：案涉房屋）出卖给原告后，为了审批新房，向村委承诺将案涉房屋拆除，并在其新房的建房审批表中注明案涉房屋“已拆除”字样。在该村拆迁时，案涉房屋因被认定为应拆房而未能获得补贴。后，因调解未果，原告委托本律师，提起诉讼。

主要焦点：

• 被告可能并未在注明案涉房屋“已拆除”的建房审批表中签字。旧时农村确实存在，由村委自行制作建房审批表为村民申请建房的先例。因此，本案的过错方系村委还是被告难以确定。
• 从法律上讲，被告仅与原告签订了房屋买卖合同，收取了购房款，但未转移房屋及土地的权属，已属于违约。但，旧时农村存在交付房屋即视为转移权属的交易习惯，属于历史遗留问题。因此，法院一般也会对农村土地交易的实际情况进行考虑。因此，是否可以认定被告已履行合同约定，存在争议。
• 原告在购买房屋后，重新修建了房屋，重新建房时间已不可考。因此，是否可以认定，该土地上原有房屋确实已拆除，而原告是在这块已丧失使用权的土地上建造了房屋。即，案涉房屋被认定为应拆房是否与该建房审批表上的注释无关。

案件分析：

• 如果原告起诉村委，理由是村委存在未对案涉房屋进行实际考察，就认为房屋已拆除，因而上报，其未履行职责，属于不作为的侵权。
• 如果原告起诉被告，理由是被告未履行合同的约定，即未转移案涉房屋的权属，且存在向村委谎称房屋已拆除的过错行为，可认定其违约。

综合上述两种方案，第1种方案存在建房审批表是否为村委自制难以及房屋是否在当时已拆除难以证明的问题，加之涉及到历史遗留问题，可能涉及众多村民的利益问题，可能令法院因为考虑到社会影响而难以裁判的问题。因此，代理人与原告沟通后，选择了第2种方案。而第2种方案虽然也存在被告是否有过错的问题，但因为被告因案涉房屋的拆除而获得了新房的审批（涉及农村一户一宅的问题），即其取得的利益的合法性会因为案涉房屋的出卖而失去，从而至少应当返还相应不当利益。因此，是比较保险的诉讼策略。

案件结果：法院判决被告向原告赔偿了损失。

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