编者按：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》出台以来，司法实践中，法院在具体个案裁判中对第二十八条存在不同的认识与解读。笔者结合实际案例与理论观点，就该条款的要件构成及适用条件进行分析，并在助理内训上与大家分享。

作者：
王 杰
浙江金道律师事务所实习律师

一、第28条的基础：物权期待权的保护

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号，下称“《执行异议和复议规定》”）对于案外人（房屋买受人）就不动产提出执行异议规定如下：

第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

对该条款进行简单的文义解读，似乎可以得出：

1. 房屋买受人提起的案外人执行异议应至少符合“合法有效的书面合同、合法占有、支付全款或按要求支付余款、非因自身原因未办理过户”这四个要件；
2. 适用范围限于“金钱债权执行”；
3. 符合上述条件后“能够排除执行”。

一般认为，《执行异议和复议规定》28条本质上是无过错不动产买受人物权期待权的保护。但物权期待权并非是民法中严格意义上的权利类型，对物权期待权的保护要到何种程度，才能平衡传统物权与债权的保护？这一问题也直接导致了不同法院对28条理解上的差异。

二、第28条的额外条件：“金钱债权”及“排除执行”

（一）如何认定“金钱债权”？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》一书认为，《查封、扣押、冻结规定》第17条对申请执行的债权种类没有限制，在实践中产生了一些问题，对于非金钱债权的执行，买受人的物权期待权是否能够具有排除效力，不无疑问。那是否可以理解为，对于例如抵押权等非金钱债权的执行，不能简单套用该条款？进一步的问题是，第28条是否为第27条的但书规定，进而排除抵押权的优先性？

就此，可以参考浙江省省内部分法院的裁判观点：

浙江省台州市中级人民法院在（2017）浙10民终1594号中认为：“郑某与C公司之间仍然是一个合同债权行为，并未产生实际意义上的物权效力。第28条针对的是金钱债权执行，而丁某行使的是抵押权，故无法适用该条文来排除强制执行。”

浙江省高级人民法院在（2016）浙民再207号判决书中认为：“第二十八条为无过错不动产买受人的物权期待权，该项权利足以阻却普通债权的执行。第二十九条为房屋消费者物权期待权，结合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，该项权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权、普通债权等，足以阻却前述权利的执行。”

可以认为，包括浙江省部分中级法院及省高院在内的省内法院，倾向于认为《执行异议和复议规定》第28条允许过错不动产买受人的物权期待权得以对抗一般金钱债权，但不足以对抗建设工程价款优先受偿权和抵押权；而消费者物权期待权的保护，需要通过第29条完成。

（二）如何审查“权利是否能否排除执行”？

《执行异议和复议规定》第28条规定“符合下列情形且其权利能够排除执行”，“且”表示并列关系，意味着除需满足四个要件外，仍需审查权利能否排除执行，即重新落入民诉法解释第312条的审查范围内。如前所述，只有同为一般债权的情况下，可依据第28条排除执行。

但《执行异议和复议规定》第29条可能实现排除抵押权等权利，因为该条款是保护房屋消费者的物权期待权。同样需要审查“权利是否能否排除执行”，第29条可以通过《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于消费者作为房屋买受人的优先权优于建筑工程价款的优先受偿，更优先于抵押权及其他债权的规定，来排除执行中抵押权的优先性。

三、结语

《执行异议和复议规定》第28条规定的是无过错不动产买受人的物权期待权，只有在同为金钱债权的情况下具有排除执行的效力；《执行异议和复议规定》第29条规定的是房屋消费者物权期待权，足以阻却债权、抵押权等权利的执行。因此，在遇到与不动产执行相关的纠纷时，需要辨别不动产上负担的权利性质。若为抵押权，则需要从第29条为切入点，否则将难以确保自身的权益诉求能得到法院的支持。