一直以来被传得沸沸扬扬的日本民宿新法规终于有了眉目，据最新消息《住宅宿泊事業法案》[1]（简称民泊新法）将于2018年6月15日正式执行。一直游走在灰色地带的日本民宿业在经历了2016年4月日本《旅馆业法实施令》[2]缓和后，也因此法令划分非黑即白的两大阵营：合法VS非法。

于是几家欢喜几家愁，一方面是日本大量过剩的空置不动产急需被预定，一方面是已经预定或即将预定的外国消费者所需商品的集体下架，再一方面则是中国投资者对于是否继续砸钱进场的犹豫。日本民宿界正面临一场史无前例的重新洗牌，有证和无证严然已成为此次法案颁布硝烟过后的分水岭。那么今天就让我们来解读下本次的《住宅宿泊事業法案》。

 

一、《民泊新法》的制定背景和由来

在 2016 年之前，把自家闲置的空屋以低廉的价格出租给游客，在日本法律里，都是违法行为。随着访日游客的剧增，日本的住宿业开始蓬勃发展，保守的日本人开始逐渐思考如何把民宿合法化。于是，从2016年 4 月开始，日本的《旅馆业法实施令》终于对民泊有所实际意义上的放缓。此实施令有以下几个方面的较大改动：

1、废止了最低客房数要求，即只有一个房间也可以做旅馆。

2、废止了洋式房间的构造设备要件，如对于出入口门及窗户能否锁住等规定。

3、放宽了房间面积大小的要求，由原来一室面积不少于33平方放宽到住宿者不满10人的只需人均3.3平方。

4、放宽了玄关和前台等基准，规定可以由摄像头代替玄关和前台。

5、废止了热空调的设置要件。

6、放宽了卫生间个数的规定。

《旅馆业法实施令》对旅馆经营者无疑是利好的政策，但其实并不是专门针对民宿作出的全面具体的规定。而民宿经营者特别是无证经营者却拿这个实施令打起了擦边球，一厢情愿地认为只要符合这个规定，就可以大胆地一劳永逸地经营下去。于是，各种社会问题随之而来：噪音、卫生、安全等等。事实上，用来经营民宿的往往公寓居多，不少经营者甚至借来了住宅地的套间来经营民宿，当我们登上红眼航班来日本旅游度假的外国游客操着各地流利的方言、拖着行李行箱走在半夜空无一人的街道甚至公寓走廊，一点都不会怯场的人们甚至用他们超大分贝的噪音狠狠地打破了原本安静的住宅区时，“噪音扰民”时常登上报纸新闻的热搜。此外，日本严格的垃圾分类，令我们这种在日本住了很多年仍然被各个自治体不同规定而绕昏头脑的分类规定，使得民宿利用者成为了乱扔垃圾的制造者。再加上日本民族的单一性和相对集中稳定的居住模式，大量不同肤色的外国人的涌入，也使得日本民众认为自己最后一寸隐私防护线即将可能被击破，于是各种投诉纠纷随之产生。

一方面是观光业的发展，特别是东京奥运会之前，日本政府提出了到2020年将访日游客人数增加至4000万人的目标，饭店数量的缺口使得民宿业还会持续火爆，住宿者的权利需要得到保障；另一方面，民宿经营者、民宿中介者、民宿托管机构的不当行为也急需规范；再一方面还需考虑日本人民原有的生活秩序，保障住民的生活安全与祥和。在这样的背景下《住宅宿泊事業法案》应运而生。

 

二、《民泊新法》的规制对象及本次新法的重点

（一）《民泊新法》第二条[3]对住宅进行了明确定义，即指

1、被国土交通省令及厚生劳动省令所规定的含有厨房、浴室、厕所、洗脸池以及其他基本生活必备设施的房屋。

2、现在供人居住，或从前被人租赁而租赁期届满之后又重新 招租，以及其他供人居住被国土交通省令及厚生劳动省令所认可的房屋。

根据这样的定义，没有厨房或洗面池的事务所、仓库等就被排除在住宅的范围，民宿的定义只在存在于以上两种情况的住宅。据此，住宅区的住宅就可以在一定的监管范围内作为民宿营业，但受到各地自治体自由裁量权的约制。

 

（二）《民泊新法》的重点

此次《民泊新法》主要有以下几点值得注意:

1、经营者必须正式通过申请，取得营业执照。

申请，日文表述为“届出”，这里日本法律还是严格区分了许可制和届出制。许可制，是指作为前提的行为是禁止的，而履行许可手续之后方可为之，如《旅馆业法》适用许可制，即未经许可旅馆不得营业。民宿是申请制，言下之意民宿行为不为法律所禁止，但因为这种放任的状态可能导致违法，需要告知相应的行政监督部门，告知是一种义务。

2、一年营业不得超过180天。

这是被无数民宿经营者诟病的一条，相信也是传统饭店、旅店业者斗争的结果。而日本各地又陆续出台了管理细则，很多地区对于民宿经营时间等多方面进行了限制，如京都的部分地区（如福知山市、舞鹤市、宇治市等）规定了学校校区100米圈内学期期间民宿不得经营。有民宿经营者直言，如此严格的规定，将导致民宿经营成本的大幅度提升，最终迫使原本还能赚钱的民宿只能微利甚至赔钱。

3、住宿者必须登记。

4、民宿经营者必须向都、道、府、省的知事申请登记。

5、民宿分为房主在家型与不在家型两种形态。如果房主不与租客同住，则民宿必须委托第三方机构经营管理。管理者必须向国土交通大臣申请登记。

6、民宿中介机构必须向观光厅长官申请登记。

以上是根据《民泊新法》摘抄下来的6条，全国各地方还可以根据当地情况，对民宿业进行更高规制。

 

（三）《民泊新法》VS其他合法民宿

1、《旅馆业法》管制下的酒店、旅馆及其他合法民宿

经营者需要取得《旅馆营业执照》，取得此类合法民宿执照门槛较高，不受此次新法影响，一年365天可以营业。常见形态有：温泉酒店、商务饭店、传统日本民宿。

 

2、特区民泊（官方表述为国家战略特别区域外国人滞在设施）

国家战略特别区[4]又称为国家战略特区，是有着明显地域特色，为振兴地区经济、加强国际竞争力而设的经济特区。由于各地的目标和政策侧重点各不同，这些战略特别区并非都制定了民宿条例来细化《旅馆业法》。

在特区内，民宿执照的取得基本与《旅馆业法》下酒店、旅馆、传统民宿的取得方式相同。根据2018年3月日本的特设法令，截止目前，特区民泊实施地区为：东京大田区、大阪府大阪市、福冈北九州。这三个地方不实行本次的《民泊新法》。

 

3、《民泊新法》

这是此次民泊新法的实施重点。本月6月15日之后，没有取得营业执照的民宿就属于非法民宿，且各大网站也将把这些房源下架。常见形态有：住宅区内自有独立套房、租赁公寓转民宿等。

 

三、《民泊新法》执行后预定民宿的几个注意点

1、6月15日前预定的民宿被取消或产品集体下架后如何办理？

由于此次新法涉及民宿合规、合法等问题，预定产品集体下架将无法追究网络平台及民宿经营者责任，为了不影响行程，建议尽早重新预定，一般日本有执照的酒店、旅店不受此次新法影响。

2、已经预定也已付款，6月15日后对方还是取得不了相关执照的预定的处理

可以申请预定平台退款，一般日本大型网站客服还是相当给力的。如果对方不让取消，客服又不给力，如果日语足够好，可以向相关政府监管部门投诉或者试着找找日本警察。万全之策就是再预定一间随时可以取消的饭店，以保证入住。

3、6月15日后预定民宿需要注意问题。

既然日本政府下了大力气整治、规范民宿业，那么在预定时需要特别注意对方经营者资质，在相关平台没能找到民宿执照的，不要轻易预定，免得有预定后存在不能住宿的风险。

 

以下为合法营业执照范例

四、《民泊新法》对于中国投资者的影响

近几年，中国国内房地产过热的背后，不少投资者将目光投降了海外市场。日本，作为先进的发达国家，在经历了90年代泡沫经济之后，房地产界也是表现平平。赴日签证的放宽、中国经济的腾飞、2020年东京奥运会的举办，给日本房地产业注入了诸多的活力。购买不动产后可以拥有房屋及土地的所有权而无年限限制，郊外相对便宜的一户建入手价格使得无数国人蠢蠢欲动。《民泊新法》实施前，不少中国投资者已经投资了不动产并进行了托管运营。稳健的租金回报和个人资产分散管理的投资理念，使得个人投资日本民宿市场异常火爆。然而6月15日之后《民泊新法》施行，会给投资者带来怎样的机遇和挑战呢？

笔者认为，合法民宿需求将会暴增。非法民宿的下架将使合法民宿产品供不应求，特别是具有一定规模具备线上线下销售能力的连锁企业，将凭借其出色的优质化服务和良好的信息对称优势做大做强日本市场。强者更强，为了避免出现《民泊新法》关于180天的营业限制，不少资金强势企业将会努力争取传统旅店业营业资质，资质取得虽然门槛较高，但365天全年可以营业的便利会是极大的诱惑。而积极抢占国家战略特区内对营业天数不做过多限制的区域）（具体需要查阅各自治体不同规定），将是“先下手为强”的最好例证。

[1] 此法案于2017年6月9日颁布。

[2] 日本《旅馆业法》是日本国会制定的法律，于昭和23年即1948年颁布，现行有效。《旅馆业法实施令》是日本内阁颁布的命令，是对《旅馆业法》的细化，由内阁总理大臣签署，天皇公布。

[3] 第二条　この法律において「住宅」とは、次の各号に掲げる要件のいずれにも該当する家屋をいう。

一　当該家屋内に台所、浴室、便所、洗面設備その他の当該家屋を生活の本拠として使用するために必要なものとして国土交通省令・厚生労働省令で定める設備が設けられていること。

二　現に人の生活の本拠として使用されている家屋、従前の入居者の賃貸借の期間の満了後新たな入居者の募集が行われている家屋その他の家屋であって、人の居住の用に供されていると認められるものとして国土交通省令・厚生労働省令で定めるものに該当すること。

[4] 日本全国主要有：东京圈的东京都、神奈川县、千叶市、成田市；关西圈的大阪府、兵库县、京都府；新泻县新泻市；兵库县养父市；福冈县福冈市、北九州市；冲绳县；秋田县仙北市；宫城县仙台市；爱知县；广岛县及爱媛县今治市等。