[摘要] 本文通过对《物权法》内容的介绍和分析，讨论了《物权法》对于百姓生活的影响：（一）《物权法》明确了合法财产平等保护的基本原则，使私人财产与国家财产得到了平等的保护，解决了物权的归属、物权的内容和物权保护等基本问题，有利于促进社会财富的增加；（二）《物权法》对住宅用地年限届满的处理、小区车位车库的归属使用、土地承包期届满以及登记错误的处理等百姓关心的重要问题作出了明确的规定，从而更好地化解了矛盾，推进了和谐社会的进程；（三）《物权法》规范了征收和补偿行为，确立了预告登记和不动产善意取得制度，扩大了可担保财产范围，通过合理的制度设计，更有效地保障了百姓的合法权益。 　　[关键词] 物权法、平等、制度 　　2007年10月1日，《物权法》正式实施。这部经历13个年头、七次审议的法律，是全国人大立法史上审议次数最多的法律草案，之所以引起广泛的关注，与该法所规定的内容有着密切的关系。她不仅鲜明地体现了国家的基本经济制度，更与百姓的生活息息相关。 　　　　一、《物权法》明确了合法财产平等保护的基本原则　　长期以来，出于对国家与私人法律地位的不同认识，国家财产一直被作为社会公共利益的载体，受到特别保护。然而，“从法律角度而言，则‘公和私’的观念对财产的平等保护并没有实质上的影响，也就是说，在法律没有其他规定的情况下，公财产与私财产的保护应当是同等条件。”①物权法作为一部维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，关系人民群众切身利益的民事基本大法，是否能对国家财产和私人财产给予同样的保护，一直是法律起草以来人们关注的焦点。 　　《物权法》第四条规定，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，明确了合法财产平等保护的基本原则。全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出：“在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。” ②如果对各种市场主体不给予平等保护，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。　　合法财产平等保护是《物权法》的首要原则，她使得保护私人财产的宪法规定得以具体落实。“有恒产者有恒心”，自己的资产不能得到有效的保障，百姓难以安居乐业，社会文明也无从谈起。改革开放几十年来，随着经济的不断发展，百姓的生活水平有了很大的提高，人们的私有财产也不断丰富 。私有财产在法律上被赋予什么样的地位，直接关系到广大人民群众的切身利益。党的十六大报告明确指出：“必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济”，“必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”，并提出“完善保护私人财产的法律制度”。随之，2004年宪法修正案中写入了“公民的合法的私有财产不受侵犯”的内容。我们至今不能忘记，当年北京63 岁的老人黄振云，同百余名街坊一起，手持《宪法》，面对着强制搬迁的人群进行抵制。然而，十几天后，他的房子还是被强制拆除了。《物权法》的出台，使得保护私有财产的宪法原则得以具体落实，使宪法中一些原则性的规定得到了具体的贯彻 ：《物权法》在明确国家所有权、集体所有权范围的同时，对私人财产所有权的范围进行了明确。　　《物权法》第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。　　私人财产的范围以明确、具体法律条文规定下来，不仅在宪法中明确规定的收入、房屋、生活用品被确认，私人对“生产工具、原材料”的所有权也得以明确。 　 《物权法》第六十五条规定，私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。 　　对于继承财产，《物权法》第六十五条第二款与《继承法》进行了合理的衔接，即“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。” 　 《物权法》第六十六条进一步明确：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”　　可以说，《物权法》的出台，解决了财产是谁的、财产主人对该财产有哪些权利、财产受到侵犯如何保护等基本的法律问题，《物权法》中的相关规定，使公民的私人财产和国有资产、集体资产一样，得到了民事法律的平等保护，这将对百姓的生活造成深远的影响。　　首先，平等保护原则的确立，将有效地促进经济发展和社会财富的增加。在社会主义市场经济的条件下，市场交易行为相当大部分就体现为对财产的支配和控制，财产的平等意味着主体的平等，意味着所有主体遵循着同样的规则，意味着交易的平等，将有效地促进市场交易活跃，促进经济繁荣。正如中国社科院研究员王家福所言：“物权法的制订，就是要通过物权制度来巩固劳动者和企业的物质利益，调动亿万民众创造财富、爱护财富、积累财富的热情，从而推动社会生产力的极大提高。”③ 　　 其次，平等保护原则最大程度地彰显了人的尊严和权利，是促进社会和谐的法律保障。在《物权法》的领域里，无论是国有企业的厂房，还是富人的别墅，亦或是穷人的平房，都将得到法律平等的保护，这种平等保证了经济权利这一最基本的人权，体现了私人作为一个经济生活中主体的价值。这种平等将有效地保证《物权法》发挥定分止争的功能，使任何受侵犯的财产得到法律有效的救济，对于缓和社会矛盾，促进社会和谐，具有重要的意义。　二、《物权法》明确了与百姓生活密切相关的物权制度 　　由于《物权法》的长期缺位，与百姓生活密切相关的一些问题在法律上却是空白，这使得关心这些问题的群众始终悬着一颗心，不知道自己对有关财产的占有和使用是否会得到法律的认可，财产的最终命运将会如何。这种生活中的不确定状态不能不说从一定程度上影响了人们投资和置业的选择。《物权法》的出台，使一些关乎民生的重要问题有了明确的结论： 　　（一）住宅用地使用权年限届满后自动续期 　　过去人们在买房时不免有这样的担心：房屋的所有权是属于买房者的，是没有期限的；土地是国家的，买房者只能取得房屋所附着的土地的使用权，而土地使用权是有期限的：住宅用地的使用权年限为70年。这70年是从开发商取得《国有土地使用权证书》（也就是通常所说的“大证”）开始计算的，到了买房者拿到房屋的钥匙，土地使用权往往只有60多年的期限了。那么土地使用权期限届满以后该如何处理呢？随着我国第一批出让土地使用权年限届满日期的日益临近，人们越来越关注这个问题。房子不是汽车，是一定要附着在土地上的，住宅所占土地的使用权期限届满，国家若是将土地收回，百姓的房屋将在何处“安身”？ 　 《物权法》的出台给百姓吃了一剂“定心丸”。该法第一百四十九条规定：“住宅建设用地期限届满的，自动续期”。这就意味着，住宅用地使用权期间届满后，建设用地使用权人无需提出续期申请，权利自动续展。虽然续期后是否应缴纳土地出让金、重新签订出让合同等还没有进一步明确具体的规定，但既然住宅用地的土地使用权能够“自动续期”，意味着老百姓不必再担心自己辛苦多年置下的家业因土地被国家收回而成为“空中楼阁”。而有关续期的具体细节，由于涉及面广，关系到广大人民群众的切身利益，立法的本意是在日后通过专题研究、制订实施细则等方式得以解决。 　　（二）小区车库、车位的归属和使用 　　随着人们生活水平的提高，私车的拥有辆越来越多。根据杭州市统计局的调查，截止2006年年底，杭州市区居民每百户居民家庭汽车拥有量达到了14辆。④私车保有量的迅速增长在给人们带来方便和快捷的同时也带来了交通拥堵、停车难等诸多问题。作为业主私有车辆的主要存放地点，小区停车位的商业价值越来越得到人们的重视。随之而来的，则是小区内车库、车位的归属和使用的纠纷越来越多，而这方面的行政规章和规范性文件相互之间并不统一，难以解决实际生活中的诸多矛盾。在《物权法》的制订过程中，车库、车位的归属和使用问题一直是讨论的热点。 　　《物权法》基于对已存在的地方性法规规定和实践中做法的总结，于第七十四条作出了三款规定，分别为： 　　“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” 　　“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”　　“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”　　这一规定为确定车库、车位的归属指出了一条明确的途径，确认了业主对于共有道路和其他场地上车位的所有权和建筑区划内车位、车库的优先使用权，而将建筑区划内车位、车库所有权的归属留给了当事人自行约定。这实际上既反映了私法自治的精神，也有利于实现对车库、车位的有效利用和管理，对于缓解停车紧张的现状具有一定的积极作用。　　2005年6月，宁波市北仑区一住宅小区的19名业主状告房产商，称房产公司销售房子时，在宣传资料中明确表示小区内有公共停车位和公共用地。但在房屋交付后，房产公司却把楼前约2000平方米的公共用地“挪用”为旁边一家菜场的停车场，造成业主们的车无处停放。后经宁波市中级人民法院终审判决，被“挪用”的公共车位和公共用地归小区业主共有。这一判决的法理与物权法中的规定精神不谋而合。　　我们注意到，《物权法》虽然对车库、车位的归属和使用作出了相关规定，但这些规定远远不能解决现实生活中存在的诸多问题，例如： 　　1、《物权法》中规定的“首先满足业主的需要”如何落实？在确定车位、车库的租售价格上，业主处于事实上的弱势地位，如果开发商以明显高出市场价的价格出售或出租车位、车库，而业主又不愿接受，开发商将车位、车库是否可以以其确定的高价出租给他人，业主对车位、车库的优先使用权应如何保护？这些问题还有待进一步的明确。　　2、在《物权法（草案）》中曾经规定过的车位、车库归属没有约定的，或者约定不明确的，属于业主共有的规定在正式出台的《物权法》中并没有体现。这也就意味着在没有约定和约定不明的情况下，部分车库、车位的归属还没有一个明确的结论，需要立法机关或最高人民法院做出相关的司法解释。 　　3、根据《物权法》规定明确属于业主的车位，业主使用它还要不要缴纳费用？曾有报道，佛山市禅城区华景苑小区的上百名业主聚集一起，在小区内拉起了标语条幅，反对小区物管公司划定停车位后收费。我们认为，归属全体业主与使用车位的业主交纳必要的费用并不矛盾。关键是在扣除必要的管理费用后，停车位的收益是否能有效地返还于全体业主，这一问题需要相关的单行法规来具体规制。 　　（三）土地承包期届满可继续承包 　　我国自20世纪80年代开始大规模地实行家庭承包经营，至1993 年第一轮承包合同陆续到期。为了稳定和完善家庭承包经营制度， 1993年11月，中共中央、国务院发布《关于当前农业和农村经济发展若干政策措施》，提出原耕地承包合同到期后，延长三十年不变，1997年中共中央办公厅、国务院办公厅发出《关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》，进一步明确集体土地实行家庭承包经营，是一项长期的政策。　　在物权法草案征求意见的过程中，不少农民提出了土地承包期届满后如何处理的问题。草案六审稿曾经作出规定 ：“耕地承包期为三十年。草地承包期为三十年至五十年，林地承包期为三十年至七十年 ；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”《物权法》出台时，在该上述规定的基础上增加一款“前款规定的承包期间届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”。该规定不但有利于保障承包经营权人的权益，而且也能更好地鼓励承包经营权人在承包期限届满时，继续向承包地增加投入，提高土地的生产率，稳定承包关系，从而大力促进农业生产发展和农村社会稳定。　　（四）登记错误，登记机关应赔偿　　不动产登记具有权利推定和公示的重要功能，登记正确与否，直接关系到交易的安全和当事人的合法权益。由于历史等原因，现实生活中发生登记错误的情形并不罕见，这时，登记机关是否应当承担责任，是一个极具争议的问题。造成登记错误的原因有两种，一是当事人提供虚假的材料申请登记 ；一种是登记机关的工作失误。讨论第一种情形下登记机关是否要承担责任，一个重要的前提就是解决登记机关对登记资料的审查是实质审查还是形式审查的问题。但《物权法》第二十条有关登记机关的审查责任的规定，却是比较模糊的，似乎还难以得出实质审查的结论。但是《物权法》的这一规定对于提高登记部门的责任心，促进我国登记制度的健全，维护物权人和利害关系人的合法权益，还是具有重要的意义。　　三、《物权法》通过合理的制度设计，维护了百姓的合法权益 　　（一）对征用和补偿问题进行了明确的界定 　　虽然《宪法》中规定了国家为了公共利益的需要，可以征收或者征用公民的私有财产并给予补偿，《土地管理法》中也就土地征用的权限、程序以及补偿等进行了规定，但征地和拆迁过程中的补偿问题一直是困扰城市建设的难点。社会生活中存在着为商业目的进行征收、补偿不到位、被征收者生活失去保障等突出问题，广大群众意见很大，也在一定程度上阻碍了城市发展的进程。由于不能就征地和拆迁、补偿问题达成一致，不少社会矛盾因此引发，多年来，我们看到和听到了不少“钉子户”的新闻。为确保拆迁和征地过程依法进行，补偿合理到位，《物权法》增加了一些条款，细化了相关规定，以保护百姓的合法权益。这主要体现在以下四个方面：　　 1、明确了国家对于耕地的特别保护。《物权法》第四十三条规定 ：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”《物权法》重申了《土地管理法》中有关耕地特别保护的内容，对征收集体所有的土地进行了严格的控制。 　　 2、规定了征收的条件。《物权法》第四十二条第一款为征收规定了“为了公共利益的需要”、“按照法律规定的权限和程序”两大条件。由于“公共利益”在不同的场合、不同情形有不同的体现，《物权法》没有对其进行明确的界定。“考虑到《物权法》的私法性质，《物权法》重点对征收以及由此发生的拆迁中的补偿问题进行规范，对社会公共利益的界定还是分别由有关法律规定较为切合实际”。 ⑤　　 3、规定了补偿的原则和内容。《物权法》第四十二条第二款规定 ：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定，不仅进一步重申了补偿的具体项目，还特别要求补偿应“依法足额支付”，并且要求保障农民的生活。无疑，在我国城市化步伐不断加快，城乡结合部集体土地被越来越多地征收的今天，这样的规定意在保护农民在集体土地被征收后有长久的生计，对于维护农民的合法权益，维护社会稳定和谐都具有重要的意义。 对于房屋拆迁中的补偿问题，《物权法》第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益 ；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”居住保障原则的确定，将引起补偿方式和补偿标准的重大变化，对于缓和社会矛盾，维护被拆迁人的合法权益，将起到积极的推动作用。 　　 4、明确了征收补偿款的落实问题。针对现实生活中存在的补偿不到位的情况，《物权法》第四十二条第四款规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”　　 （二）预告登记，有效地防止“一物二卖”　　　 随着房地产市场的发展，近几年来，国内不少城市出现了房价迅速上涨的情况。一些开发商将房产出售给购房者后，在房价上涨后又将同一套房子出售给另外的购房者，甚至故意一房多卖，卷款逃跑；一些房主在将房产卖出，但未办理产权变更手续前，又将房子出售给出价更高的买家。这样的行为，不仅在道德上是被批判的，而且极大地损害了买受人的权益。因为，最终只有一个买家才能获得房屋的所有权，未完成所有权登记的买家只能取得对出卖人的债权，将无法取得房屋所有权，并极有可能遭受经济上的巨大损失。 2003年，最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第八条规定 ：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”但是，事后的赔偿是否能够弥补房价上涨给买房人造成的损失？　　如果没有实力的开发商恶意一房数卖，它还有没有实力给购房者应有的赔偿？ 目前我国社会，绝大多数百姓购买房屋都要倾尽多年的积蓄，无论是谁，遭遇到“一房数卖”，都将是一个严重影响生活的重大打击。那么，是否有措施可以有效地防止“一房数卖”的情况呢？《物权法》的出台给出了一个明确的结论：预告登记制度。该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 简单地说，预告登记有两个作用，一是昭示天下，这个房子已经有人买了；二是使得在预告登记后未经权利人同意的、对房屋的处分失去物权效力。　　预告登记与商品房预售中的合同登记备案制度有着明显的区别，《城市房地产预售管理办法》中的合同备案制度更多强调的是行政管理的需要，而不产生物权效力，预告登记制度则是一种重要的物权登记制度，将有效地维护当事人的权益，维护交易关系的稳定和社会的经济秩序。 当然，在办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。 　　（三）确立了不动产的善意取得制度　　善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。传统意义上的善意取得仅适用于动产。因为不动产以登记作为公示手段，一般不适用善意取得制度。由于我国处于市场经济发展的初期，不动产登记制度尚不完善，登记的公示作用尚未完全体现，尤其在我国实行了相当长时间的房屋预售制度，其过程中发生了“一房二卖”、“一房多卖”的情况，导致许多购房人的利益难以得到有效保护。虽然《物权法》规定了房屋的预告登记制度，但是如何处理预告登记制度推出之前大量的矛盾和纠纷，仍然需要法律的明确规定。《物权法》将善意取得的范围从动产扩展到不动产，最大限度地保护了善意第三人的合法权益，有利于交易秩序的建立和发展。 　　《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”　　该条规定明确了动产善意的构成：善意、合理的价格、完成公示。构成善意取得后，原权利人可向无处分权人请求赔偿损失；原权利人向善意受让人请求返还原物的，善意受让人可以其善意对原所有权人进行有效的抗辩。 让我们举一个例子来说明这个问题：甲、乙合伙买了一套房子，但出于某种考虑，登记在乙的名下。后乙瞒着甲把房子卖给了丁。如果丁不知道甲、乙合伙买房的情况，买房价格是合理的，且经过所有权变更登记，就可以善意地取得房子的所有权。甲只能向乙请求损害赔偿，而无权向丁主张返还房屋。　　（四）可担保财产范围的扩大使融资更加灵活 　　与《担保法》规定的物的担保和人的担保相比，《物权法》更全面和系统地规定了担保制度，扩大了可担保的财产范围，为个人和小企业融资提供了方便。 　　1、增加了动产抵押的规定。 　　传统民法上，可抵押的财产仅限于不动产，《物权法》大大增加了可抵押财产的范围，具体体现在：　　首先，《物权法》在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条允许对在建的建筑物进行的抵押的基础上，增加规定，正在合法建造的建筑物、船舶、航空器可以设立抵押。 　　其次，《物权法》对于可以设定抵押权的动产作了更为具体的规定，如：生产设备、原材料、半成品、产品等。《物权法》出台之前，普通的动产一般可以成为质物，设定质权，但质权的特点是要转移占有。生产设备、原材料、半成品、产品成为抵押物，就可以继续由企业占有，克服动产质权的缺陷，给企业融资提供更多的机会。　　第三，《物权法》规定，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以设立抵押，扩充了担保财产的范围。 　　第四，《物权法》贯彻“法无禁止皆可为”的私法原则，在列举可抵押财产的最后，列明“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”。这意味着，只要法律法规没有禁止抵押，其他财产都可以成为抵押物。该规定不仅大大扩大了可抵押财产的范围，也使《物权法》的规定更加适应社会生活未来的发展。 　　最后，增加了浮动抵押的规定。《物权法》第一百八十一条规定： “经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”浮动抵押是一项英美法上的制度，设定抵押不影响企业的生产经营，不仅有利于提高经济流转的效率，而且由于其抵押财产涵盖了现有和将有的财产，担保价值大大增加，能够使成长中的企业获得更多的融资机会。　　2、增加了基金、应收帐款质押的内容。　　《物权法》与《担保法》相比，规定的可用于设定质押的财产范围上也有所扩大，其中最为重要的是，在权利质权部分，将“基金份额”、“应收账款”等纳入可以质押的范围。　　随着市场的发展，基金份额与股份一样，是资本市场中一项重要的财产类型。随着基金越来越普及，基金份额成为质物将有效地扩充当事人的融资工具。　　应收帐款是企业的一项重要的流动资产，应收帐款出质，将极大地提高企业的资金利用率，有利于对企业资产全面、合理的利用，增加融资的渠道，尤其对于中小企业的发展，具有重要的意义。 　　“立法者之所以具有权威，并不单是因为从宪法上获得了‘言出法随’的至尊地位，而是根源于人民的信任和授权。” ⑥《物权法》即将于今年10月1日正式实施。我们相信，这样一部经过充分酝酿、全民参与制订修改的法律将给百姓的生活带来重大的影响。随着她的实施，一大批配套的法律法规、司法解释也会相应出台，百姓将在生活的方方面面体会到《物权法》对自己的保护。可以说，《物权法》将带给我们更加富裕、更有生气、更加和谐的新生活。
*胡祥甫，本所高级合伙人、事务所主任，西南政法大学法学学士，复旦大学法学硕士，一级律师，现任杭州市律师协会会长、全国律师协会民事业务委员会副主任、杭州市政协委员。*李冰冰，本所律师，吉林大学民商法硕士。①江平主编：《中国物权法教程》，知识产权出版社2007年出版，第5页 ②方兴业：《平等保护公私财产 胡康生应邀讲授物权法》 http://sz.house.sina.com.cn/sznews/2007-05-29/3480505.html③参见沈路涛、邹声文、张旭东：《私有财产保护：从宪法原则迈向制度构建》 http://www.people.com.cn/GB/shehui/1060/2941837.html④参见汪萌萌、洪光豫：《杭州市统计局：杭州房价越来越稳私家车越买越好》 http://zj.news.163.com/07/0129/09/360AOPQN005100BS.html； ⑤黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第163页 ⑥常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年出版，第80页