2018年8月8日中午，金道诉讼研究发展中心如期举行第13期案例分享交流活动。在龚家勇律师作简单开场白后，钱雪慧律师进行了她的诉讼经验分享系列的第一篇“现场”，重点探讨去现场实地考察对于诉讼案件出奇制胜的重要性。

案例一
一幢老房子的产权纠纷

案情简介

原告父母去世后，留下一幢老房子，房子购于1943年，房产证上写的是原告的名字。现原告两位姐姐及他们的子女都住在该房子里。原告起诉至法院要求其两位姐姐腾退房子。两位姐姐都已经七十多岁了，委托钱律师为其代理应诉。

代理思路

钱律师查到房屋购买时，原告只有17岁，显然没有经济能力购房，另外钱律师了解到原告的姐姐以及他们的子女一直生活在房子里面，而原告却在年轻时参加革命后来又从政，成为市里的部门领导，享受到了公房福利待遇，并没有住在该房子里。钱律师知道杭州市的公房政策是名下没有私房的人才能享受，并通过房管局查询到原告在申请公房的表格内“名下有无私房”一栏写着“无”一词。钱律师通过邀请承办法官到房屋现场，听两位被告讲述被告两家人在这幢房屋内发生的故事，让承办法官产生了感同身受的共鸣。最后，该案一审二审都获得了良好的效果。

案例二
谁是承租人

案情简介

A公司与B公司签订战略合作协议，B公司设立项目公司，并承租了燃料公司房产，B公司将房子转租给项目公司，接着A公司收购项目公司。现在房东燃料公司起诉项目公司要求项目公司支付租金。原告燃料公司将他与项目公司租赁合同的原件作为证据，合同中项目公司的印章是真实的，但是这枚印章其实是B公司偷拿的。

代理思路

钱律师接受项目公司委托后，实地去项目公司现场考察，发现在项目公司一楼大堂有燃料公司张贴的通知和房租催告函，通知和房租催告函的抬头均写着B公司的名称，说明燃料公司明知B公司才是真正的承租人。

案例三
第三人撤销之诉

案情简介

房东将房屋租给A公司，A公司将房屋转租给B公司用以开设快捷酒店，房东起诉A公司解除租赁合同，最后双方达成和解，法院出具了民事调解书，房东接着起诉B公司要求其腾退房屋，理由是转租无效，B公司提出第三人撤销之诉，要求撤销A公司与房东的民事调解书。B公司委托钱雪慧律师为其代理应诉。

代理思路

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释（一）》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其在承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。为了了解房东是否知道A公司转租的情况，钱律师接受委托后，实地考察了B公司所开设的快捷酒店，B公司快捷酒店距离房东国土局的办公地址仅几步之遥，且外墙上刷有B公司的标识。显然房东国土局知道承租人的转租行为。钱律师还深入快捷酒店内部拍摄了内部的装修情况，B公司支付了A公司一整年的租金和一百多万的装修费用，但却还没来得及正常经营就被房东国土局起诉要求腾退。钱律师将B公司快捷酒店外景和内景照片提交给法官，使法官一目了然地掌握案件基本情况，得到了法官的认可。

此外，钱律师还举了多个案例，在离婚纠纷、房屋租赁合同纠纷、证人无法出庭、精装修商品房买卖纠纷等各种情况下，巧妙运用现场考察拍摄照片，提交给法官的方式，带给法官直接的视觉冲击，从而为法官作出有利于我方的自由心证打下基础。

钱律师分享结束后，高级合伙人申柱石律师、权益合伙人杨帅杰律师等做了点评，指出广大律师特别是青年律师在整理提交证据时，不要轻易放弃一些看似证明力不强的证据，因为有些证据单个看证明力不强，但和其他证据组合起来会形成有效的证据链，给法官留下倾向我方的印象。

文 / 金道诉讼研究发展中心
秘书处 邓蔚霞律师